Décisions Choisies (Du 31 août 2008 au 30 juin 2009)

Vous trouverez ici le résumé des décisions choisies de la Commission. Pour consulter le texte intégral d’une décision, cliquez sur le lien « texte intégral  ».

La version intégrale des décisions choisies s’affiche dans la langue dans laquelle la décision a été rendue. La plupart des audiences de la Commission se déroulent en anglais et par conséquent la majorité des décisions de la Commission sont rendues en anglais seulement. Cependant, si une audience bilingue a lieu, la Commission rend la décision en français et en anglais.
 
Pour respecter les exigences de la Loi sur l’accès à l’information et la protection de la vie privée, le nom des parties et des témoins ainsi que l’adresse du logement locatif ont été supprimés.

N.B. La Commission n’assume aucune responsabilité en ce qui concerne l’exactitude du résumé des décisions choisies et toute conséquence découlant du fait qu’une personne se fonde sur les décisions choisies fournies par la Commission.

Résumés en format PDF()

CEL-11709                                                                                              20/08/2008

art. 27 – entrée dans le logement locatif avec préavis - art. 35 – changer ou faire changer les serrures - art. 64 – résiliation motivée, jouissance raisonnable

Le locateur avait donné au locataire un préa vis l’informant de son intention d’entrer dans le logement locatif du locataire entre 11 h et 20 h pour y effectuer une inspection et déterminer s’il était en bon état et propre à l’habitation. Le locataire a interdit l’accès du logement au locateur. Le locateur a aussi allégué que le locataire a installé une sorte de cadenas sur une chaîne qui, dans une situation d’urgence, empêcherait le locateur d’accéder au logement locatif. Le locateur n’avait pas la clé du cadenas et il n’avait pas autorisé le locataire à en utiliser un cadenas.

Le membre a rejeté la requête concernant la question de l’entrée dans le logement locatif en invoquant la non-conformité du préavis au paragraphe 27 (3) de la LLUH puisqu’il ne précisait pas une heure d’entrée à l’intérieur de la période prévue (de 8 h à 20 h) dans cette disposition de la LLUH. Le membre a conclu que le locateur n’était pas tenu de préciser l’heure et la minute exacte de l’entrée, mais une période de neuf heures n’est pas conforme à la LLUH.

Le membre a jugé que l’objet de l’article 35 de la Loi est d’assurer au locateur l’accès à un logement locatif dans une situation d’urgence et il a ordonné au locataire de fournir au locateur une clé de la porte et du mécanisme de verrouillage.
Texte intégral (angl.)

CEL-11712                                                                                                 25/08/2008

LLUH – art. 18 – engagements rattachés aux biens-fonds – art. 105 –restriction, dépôts de garantie – par. 106 (2) – montant de l’avance de loyer – Loi sur les hypothèques – art. 47 – personne réputée locateur

En vertu de la Loi sur les hypothèques, la personne qui devient créancier hypothécaire en possession est réputée locateur. Le locataire prépayait volontairement le loyer au locateur précédent. La convention de location entre le locataire et le locateur précédent ne contenait pas de condition prévoyant le paiement d’avance du loyer d’un montant supérieur au loyer d’un mois. Le prépaiement du loyer a eu lieu après la conclusion de la convention de location entre le locateur précédent et le locataire.

En acceptant la requête du locateur actuel portant sur l’arriéré de loyer et la résiliation de la location, la membre a jugé, d’après les faits en cause, que le prépaiement du loyer n’était pas un engagement rattaché aux biens fonds. Le membre a aussi jugé que le paragraphe 106 (2) de la LLUH interdit le prépaiement d’un dépôt de garantie d’un montant supérieur au loyer d’un mois.  Le montant payé par le locataire au locateur précédent n’était pas conforme à la  LLUH, et il était illégal. Texte intégral (angl.)

CEL-18579                                                                                                  01/06/2009

– art. 58, retard continuel de paiement du loyer – art. 78, ordonnance conditionnelle – par. 204(1), conditions justes dans les circonstances

Le locateur avait présenté une requête en expulsion pour retard continuel de paiement du loyer. Il avait également demandé à ce que, comme condition à l’annulation de l’expulsion, le membre ordonne au locataire de payer les arriérés conformément au paragraphe 204(1) de la LLUH, qui autorise la Commission à assortir l’ordonnance des conditions qu’elle estime justes dans les circonstances.

En application de l’article 83 et du paragraphe 204(1), le membre a rendu une ordonnance conditionnelle obligeant le locataire à régler son loyer à temps pour les douze prochains mois et autorisant le locateur à mettre en application l’article 78 si jamais le locataire manquait à l’un de ces paiements.

Le membre a refusé d’ordonner au locataire de régler les arriérés en vertu du paragraphe 204(1), parce que cette mesure aurait transformé la requête L2 en requête L1. Or pour une requête L1, il faut un préavis N4, et le locataire a la possibilité d’annuler cet avis. Si l’avis n’est pas annulé, le locateur peut déposer une requête L1 concernant des arriérés. Le fait d’ordonner le paiement d’arriérés à la suite d’une requête L2 reviendrait à court-circuiter ce processus. De plus, une ordonnance conditionnelle rendue en vertu de l’article 78 ne donnerait pas lieu à une rectification pour le locateur. Les conditions imposées en vertu de l’article 78 doivent donner naissance aux mêmes motifs que ceux invoqués dans la requête antérieure. Or la requête L2 visait la résiliation du bail pour retard continuel de paiement du loyer et non pour les arriérés; par conséquent, le locateur n’aurait eu aucun recours si les arriérés n’étaient pas payés. Texte intégral (angl.) 

CET-01727                                                                                                   22/05/2009

– art. 2 – « services et installations » – art. 22 – interdiction pour le locateur d’entraver la jouissance raisonnable – art. 130 – réduction des services – Règl. de l’Ont. 516/06 – art. 39 – règles concernant la réduction des services

La location avait commencé en 1993. Le loyer comprenait l’électricité. En juin 2008, le locateur a fait savoir par écrit au locataire qu’il avait demandé à Stratacon d’installer des compteurs séparés et de facturer séparément la consommation d’électricité de chaque appartement. Le locateur précisait qu’une fois ces compteurs installés, il incomberait au locataire de payer directement son électricité à Stratacon, et que le loyer serait réduit. En août 2008, le locateur a avisé le locataire que les compteurs séparés étaient installés et que le loyer serait réduit de 32,16 $ par mois. En septembre 2008, le locataire a avisé le locateur qu’il contestait la réduction ainsi que le changement des modalités de paiement de l’électricité.

Le membre a constaté que la LLUH prévoyait explicitement la possibilité pour un locateur de procéder à la réduction ou à l’interruption d’un service ou d’une installation moyennant une réduction de loyer. Toutefois, notant que la requête qui lui était présentée ne portait pas sur une réduction de loyer faisant suite à l’interruption d’un service ou d’une installation, le membre n’a rien déclaré au sujet du caractère raisonnable de l’interruption du service d’électricité compris dans le loyer.

Le membre a constaté que, à la suite de la publication du Compliance Bulletin de mars 2009 par la Commission de l’énergie de l’Ontario, le locateur a écrit au locataire pour l’aviser que son programme de conservation de l’électricité était suspendu et que le loyer devait à nouveau être payé dans son intégralité.

Le membre a déclaré que, contrairement à ce qu’affirmait le locateur, la Commission de la location immobilière est compétente pour faire appliquer le Compliance Bulletin de la Commission de l’énergie de l’Ontario et la Loi sur l’électricité. Il a ajouté que, au-delà de la question de savoir si le locateur avait le droit de faire ce qu’il a fait, il s’agissait en l’espèce de déterminer si les mesures prises par le locateur donnaient lieu à une entrave importante à la jouissance raisonnable du logement.

Le membre a constaté que le locataire n’avait jamais accepté la réduction de loyer, n’avait jamais payé Stratacon et avait toujours versé le plein loyer chaque mois. Par ailleurs, le membre a déclaré que le locateur n’avait pas entravé de manière importante la jouissance raisonnable du logement locatif en modifiant unilatéralement une condition de la convention de location et en installant des compteurs séparés.

Le locataire avait également déclaré qu’il n’avait pas autorisé le locateur à communiquer son nom à Stratacon, et que cette action de la part du locateur donnait lieu à une entrave importante à la jouissance raisonnable du logement locatif par le locataire.

En ce qui concerne la communication de renseignements confidentiels, le membre a constaté que le locateur avait avisé le locataire, en août 2008, que si le locataire avait un bon dossier de règlement du loyer dans le respect des échéances, le locataire pouvait remettre au locateur une demande écrite afin que le locateur communique ces renseignements à Stratacon afin que le dépôt de garantie de 100 $ soit déduit de la première facture de Stratacon. Le locataire a demandé au locateur d’envoyer cette lettre de référence. Le membre en a conclu que le locataire avait consenti à la communication de ces renseignements et qu’il n’y avait aucune entrave à la jouissance raisonnable en l’espèce. Texte intégral (angl.)

Nota : Cette décision a été rendue avant la décision EB-2009-0111 du 13 août 2009 de la Commission de l’énergie de l’Ontario et, par conséquent, ne tient pas compte des implications éventuelles de cette dernière.

CET-01821                                                                                                    22/05/2009

– art. 2 – « services et installations » – art. 22 – interdiction pour le locateur d’entraver la jouissance raisonnable – art. 130 – réduction des services – Règl. de l’Ont. 516/06 – art. 39 – règles concernant la réduction des services

La location a commencé en 2005. Le loyer comprenait l’électricité.
 
Le bail comportait une disposition selon laquelle, lorsque l’électricité était comprise dans le loyer, le locateur avait le droit, à son entière discrétion, de décider de mesurer la consommation du locataire séparément et de transférer à ce dernier la responsabilité du paiement des services d’électricité en fonction de cette consommation. Les locataires ont confirmé n’avoir pas contesté cette clause et ne pas avoir été opposés au principe des compteurs séparés, mais ils ont déposé la requête parce qu’ils contestaient le montant de la réduction de loyer accordée par le locateur.
 
En mai 2008, le locateur a fait savoir par écrit aux locataires qu’il avait demandé à Stratacon d’installer des compteurs séparés et de facturer séparément la consommation d’électricité de chaque appartement. Le locateur précisait qu’une fois les compteurs séparés installés, il incomberait aux locataires de payer directement leur consommation d’électricité à Stratacon, et que le loyer serait réduit. En août 2008, le locateur a avisé les locataires que les compteurs séparés étaient installés et que le loyer serait réduit de 41,93 $ par mois à compter du 1er septembre 2008.

Le membre a constaté que la LLUH prévoyait explicitement la possibilité pour un locateur de procéder à la réduction ou à l’interruption d’un service ou d’une installation moyennant une réduction de loyer. Il a également constaté que le bail prévoyait un changement unilatéral des modalités de facturation et de paiement des services d’électricité.

Le membre a constaté que, à la suite de la publication du Compliance Bulletin de mars 2009 par la Commission de l’énergie de l’Ontario, le locateur a écrit aux locataires pour les aviser que son programme de conservation de l’électricité était suspendu et que le loyer devait à nouveau être payé dans son intégralité à compter du 1er avril 2009.

Le membre a déclaré que, contrairement à ce qu’affirmait le locateur, la Commission est compétente pour faire appliquer le Compliance Bulletin de la Commission de l’énergie de l’Ontario et la Loi sur l’électricité. Il a ajouté que, au-delà de la question de savoir si le locateur avait le droit de faire ce qu’il a fait, il lui fallait déterminer si les mesures prises par le locateur donnaient lieu à une entrave importante à la jouissance raisonnable du logement avant d’ordonner une mesure de redressement.
 
En l’occurrence, les locataires ont payé quatre factures de Stratacon directement à Stratacon, tout en continuant de payer leur loyer en entier, sans réduction, au locateur. Le locateur a ensuite crédité les locataires du montant total versé par ces derniers à Stratacon, et les locataires ont déduit cette somme, avec le consentement du locateur, de leur loyer d’avril 2009.

Le membre a déclaré que les locataires n’avaient subi aucun préjudice ni aucune perte par suite du changement apporté aux modalités de paiement des services d’électricité, et que le locateur n’avait pas entravé de manière importante la jouissance raisonnable du logement par les locataires.
 
Par ailleurs, les locataires ont affirmé qu’ils n’avaient pas autorisé le locateur à communiquer leurs noms et leur adresse à Stratacon, et que ces actes du locateur constituaient également une entrave importante à la jouissance raisonnable du logement locatif.

En ce qui concerne la communication de renseignements confidentiels, le membre a constaté que le locateur avait avisé les locataires, en août 2008, que s’ils avaient un bon dossier de règlement du loyer dans le respect des échéances, ils pouvaient lui remettre une demande écrite afin que le locateur communique ces renseignements à Stratacon afin que le dépôt de garantie de 100 $ puisse être déduit de la première facture de Stratacon. Le 8 novembre 2008, les locataires ont écrit par courriel au locateur pour lui demander d’envoyer une lettre de référence à Stratacon. Le membre a conclu que, par ce message électronique, les locataires avaient consenti à la communication de leurs renseignements personnels à Stratacon, tout en constatant cependant que Stratacon avait envoyé sa première facture aux locataires avant que ces derniers ne donnent cette autorisation. Toutefois, le membre a également constaté que, dans un addendum du bail portant sur la politique de confidentialité du locateur, les locataires avaient consenti à la communication de leurs renseignements personnels aux fins d’exécution des conditions de la convention de location.
Texte intégral (angl.)

Nota : Cette décision a été rendue avant la décision EB-2009-0111 du 13 août 2009 de la Commission de l’énergie de l’Ontario et, par conséquent, ne tient pas compte des implications éventuelles de cette dernière.

SOL-14390                                                                                                11/08/2008

- alinéa 63 (1) b) – résiliation motivée – délais d’avis plus court – utilisation du logement d’une manière qui est incompatible avec son utilisation en tant que local d’habitation – dommages considérables

Le locateur a demandé la résiliation de la location et l’expulsion au motif que le locataire garait sa motocyclette dans le logement locatif, qu’il gardait des poulets vivants dans le logement locatif et qu’il a modifié la remise sur la propriété afin d’y loger des poulets vivants. Le locataire a admis qu’il avait trois poulets vivants sur la propriété, qu’il les gardait dans la remise et qu’il a enlevé une brique de la remise pour avoir accès à ses poulets. Le locataire a reconnu qu’il a déjà gardé un jeune poulet dans le logement locatif, mais que ce poulet est mort et il a allégué que la présumée motocyclette était, en fait, une bicyclette électrique qu’il gardait dans le logement locatif parce qu’il craignait qu’on la lui vole.

En rejetant la requête, le membre a jugé que pour avoir gain de cause dans une requête fondée sur l’alinéa 63 (1) b) de la LLUH, le locateur doit démontrer i) que le logement est utilisé d’une manière qui est incompatible avec son utilisation en tant que local d’habitation, ii) que cette utilisation incompatible cause ou causera selon toute attente raisonnable des dommages et iii), que le montant des dommages est considérablement plus important que celui qui est requis pour donner un avis de résiliation en vertu du paragraphe 62 (1) ou de l’alinéa 63 (1) a) de la LLUH. Dans cette cause, le membre a conclu que les dommages causés par l’enlèvement d’un brique de la remise ne répondent pas à la troisième partie des conditions et que l’utilisation incompatible du logement locatif concernant l’entreposage de la motocyclette ou bicyclette électrique n’a pas causé de dommages.
Texte intégral (angl.)

SOL-15389                                                                                           19/09/2008

– par. 2 (1) – définition de « logement de concierge » - par. 58 (1) – avis à l’expiration de la période ou au terme – autres motifs – art. 93 – logement de concierge – art. 94 – présentation d’une requête à la Commission

Le locataire a allégué qu’il était un employé du locateur et, qu’à ce titre, sa location ne peut être résiliée que conformément à la disposition 3 du paragraphe 58 (1) de la LLUH, soit sur préavis de 60 jours. Le locataire a fait valoir qu’il travaillait seulement quelques heures par jour à plus d’un emplacement et, par conséquent, qu’il était un employé et non un concierge. Le locataire a aussi fait valoir que la façon dont il était rémunéré indique qu’il était un employé et non un concierge.

Le membre a jugé que les emplacements où travaillait le locataire étaient un groupe d’immeubles liés formant un ensemble d’habitation et que, pour la plupart, les travaux du locataire avaient rapport à cet ensemble d’habitation. Le membre a aussi jugé que le mode de rémunération du locataire (les heures de travail étaient accumulées à un taux horaire précis et le loyer était déduit du salaire brut) n’est pas inhabituel dans le cas d’un concierge.

Le membre a jugé que la description de travail du locataire correspondait plus à celle d’un employé d’immeuble qu’à celle d’un concierge, et, en appliquant la définition de « logement de concierge » donnée dans la LLUH, qui signifie dans la partie pertinente, « logement locatif utilisé par l’employé d’immeuble … » le membre a conclu que le locataire occupait un logement de concierge et que les articles 93 et 94 de la LLUH s’appliquaient à la résiliation de la location.  Texte intégral (angl.)

SOT-01515-RV                                                                                           05/06/2009

– art. 22 – interdiction pour le locateur d’entraver la jouissance raisonnable – art. 24 – changer ou faire changer les serrures – art. 25 – protection des renseignements personnels – par. 204(1) – conditions de l’ordonnance – par. 204(2) – ordonnance de dépens – Règle 27 – dépens

Le locataire avait réussi à faire rendre une ordonnance déclarant que le propriétaire était entré illégalement dans le logement locatif, avait changé ou fait changer les serrures sans donner des clés de rechange au locataire et avait gravement entravé la jouissance raisonnable du logement par le locataire. Le locataire avait présenté une demande de réexamen en prétendant que le membre ayant présidé l’audience n’avait pas justifié de manière satisfaisante le montant de l’indemnisation qu’il avait ordonnée. Le locataire avait réclamé une indemnisation de 2 100 $ alors que le membre lui avait accordé 500 $. Le membre ayant présidé l’audience de réexamen avait accordé la demande de réexamen sur la base du fait que le membre ayant présidé la première audience n’avait pas justifié de manière satisfaisante le montant de l’indemnisation qu’il avait ordonnée, et il avait aussi acquiescé à la demande du propriétaire qui souhaitait une audition de novo ne se limitant pas à la question du montant.

Le locataire est un étudiant universitaire qui s’est bien entendu avec le locateur pendant plusieurs années. Vers la fin de juin 2008, le locateur a suggéré au locataire de trouver un autre logement, et le locataire a exigé un délai de 60 jours se terminant à la fin d’août 2008, tout en acceptant de déménager avant s’il trouvait un autre endroit. Le locataire a ensuite trouvé un autre logement et, selon ses dires, son nouveau locateur a accepté de le laisser emménager le 25 juillet 2008. Le locataire a affirmé avoir déclaré à son locateur qu’il allait déménager sur une période de plusieurs jours entre la fin de juillet et le 8 août 2008. Le locataire n’a pas payé le loyer d’août. Le locataire a déclaré que, après le 25 juillet 2008, ayant déménagé certains de ses biens, il avait laissé d’autres biens dans son ancien appartement, et a ajouté qu’il avait dit au locateur qu’il viendrait les chercher le 8 août 2008 ou autour de cette date. Le locataire a déclaré que lorsqu’il est revenu dans son ancien logement le 8 août 2008, la porte était ouverte, la pièce était repeinte et ses biens avaient disparu. Le locataire a ajouté que lorsqu’il a rencontré le locateur plus tard, celui-ci l’a menacé avec un marteau.

Selon le locateur, le locataire avait accepté d’avancer la date de la fin du bail et avait tout emporté avec lui au moment du déménagement, et le locateur avait remis au locataire tous les biens que celui-ci avait laissés dans son appartement. Toujours selon ses dires, le locataire avait affirmé qu’il libérerait le logement le 2 août 2008. Le locateur a fourni des preuves indiquant que, le 1er août 2008, il avait constaté que la chambre du locataire était vide, sauf pour quelques papiers, de la petite monnaie sur le plancher et un sac d’ordures contenant des déchets. Le locateur a nié avoir menacé le locataire avec un marteau.
 
Le membre ayant présidé l’audience de réexamen a estimé que le locataire et le locateur étaient tous deux crédibles sur la question du changement illégal de serrures et a débouté le locataire sur la question de l’entrée illégale dans le logement. En ce qui concerne la question des biens laissés par le locataire dans l’appartement, le membre a penché pour la version du locateur. En effet, le membre a estimé que le fardeau de la preuve incombait à la partie qui présentait la requête, selon la prépondérance des probabilités, et a déclaré que les preuves étaient insuffisantes pour lui permettre de conclure que le locateur avait illégalement changé les serrures du locataire sans lui donner les nouvelles clés et s’était débarrassé illégalement des biens de ce dernier pour une valeur de 2 038 $. Par conséquent, le membre a débouté le locataire et, comme le propriétaire avait versé 500 $ au locataire à la suite de la première ordonnance, le membre a ordonné au locataire de rembourser ce montant au locateur. Enfin, le membre a accordé 150 $ en dépens au locateur.
Texte intégral (angl.)

SOT-01914                                                                                            25/05/20009

– art. 29, entrave à la jouissance – art. 154, règles relatives aux parcs de maisons mobiles

Les locataires d’un parc de maisons mobiles avaient demandé une ordonnance établissant que le locateur avait gravement entravé la jouissance raisonnable de leur résidence. Les locataires se plaignaient du fait que le locateur leur imposait des règles limitant ce que les locataires ont le droit de conserver sur le terrain, tels que bateaux, remorques et autres véhicules.

Le membre a établi que le locateur avait le droit d’établir ce genre de règle en vertu de l’article 154 de la LLUH, tout en ajoutant toutefois les principes suivants inspirés de la jurisprudence concernant le pouvoir d’établir des règles dans les cas de copropriété : les règles doivent être raisonnables, les règles ne doivent pas être contraires à l’esprit de la loi, et le pouvoir judiciaire ne doit pas renverser une règle ainsi établie sauf si la règle est déraisonnable. Les locataires ont été déboutés.
Texte intégral (angl.)

SOT-02058                                                                                             04/06/2009

– art. 9, caractère applicable de la Loi – al. 5a), emplacement de bateau occupé à la saison ou temporairement

Le demandeur a demandé une ordonnance déterminant si la LLUH s’appliquait à l’emplacement où il amarre son bateau dans la marina de l’intimé. Le bateau comporte deux chambres à coucher, une cuisine, une salle de bains et une douche. En outre, le demandeur a construit un pont relativement spacieux, un pavillon et une remise. Il loue le même emplacement depuis six ans et y passe beaucoup de temps d’avril à octobre chaque année. Il entrepose le bateau ailleurs en hiver et le ramène à la marina au printemps. Le membre a déclaré que la LLUH ne s’appliquait pas en raison de l’exemption prévue à l’alinéa 5a), selon laquelle la Loi ne vise pas les logements occupés à la saison ou temporairement. Texte intégral (angl.)  

SWL-16920                                                                                              12/08/2008

– art. 78 – requête fondée sur un règlement obtenu par la médiation – ordonnance de résiliation de la location - motion en annulation de l’ordonnance – art. 69.3, Loi sur la faillite et l’insolvabilité (Canada) – suspension des procédures

Les locateurs ont déposé une requête auprès de la Commission en vue d’obtenir la résiliation de la location et l’expulsion en raison d’un arriéré de loyer. La requête a été déposée deux semaines avant que le locataire dépose une cession de faillite et elle devait être entendue un jour après le dépôt de cette cession. À la date de l’audience, le locateur et le locataire ont conclu un règlement obtenu par la médiation qui comprenait la période de trois mois avant la cession de faillite et un mois après et qui prévoyait le paiement de l’arriéré. Quatre semaines après la date du règlement obtenu par la médiation, les locateurs ont déposé une preuve de réclamation dans la faillite. Plus tard, les locateurs ont obtenu de la Commission, en vertu de l’article 78 de la LLUH, une ordonnance ex parte exigeant le paiement de l’arriéré ainsi que la résiliation de la location et l’expulsion du locataire. Le locataire a présenté une motion en annulation de cette ordonnance.

La question devant la Commission sur la présentation de la motion du locataire était de déterminer si la Commission avait le pouvoir de rendre une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion du locataire.

En annulant l’ordonnance ex parte obtenue par les locateurs, le membre a examiné et appliqué les décisions de la Cour divisionnaire dans l’affaire  Forestwood Co-operative Homes Inc. v. Pritz et dans l’affaire Peel Housing Corporation v. Siewnarine, et il a conclu que l’affaire devant lui correspondait à l’affaire Forestwood dans la mesure où les locateurs ont demandé le paiement de l’arriéré ainsi que la résiliation de la location et l’expulsion dans la même requête déposée auprès de la Commission, et que la résiliation et l’arriéré étaient inextricablement liés et constituaient une partie d’une réclamation prouvable en faillite. Le membre a conclu que tous les montants réclamés dans la requête initiale du locateur auprès de la Commission faisaient l’objet d’une suspension en raison de la faillite et que tout nouvel arriéré survenu après la période prévue dans le règlement obtenu par la médiation pouvait faire l’objet d’une réclamation des locateurs dans une nouvelle instance.  Texte intégral (angl.)

SWL-21457                                                                                          19/03/2009

– art. 126 – requête en augmentation du loyer d’un pourcentage supérieur au taux légal – art. 129 – dépenses en immobilisations – Règl. de l’Ont.  516/06 – annexe – durée de vie utile de travaux effectués ou de choses achetées

Le locateur avait demandé une ordonnance autorisant une augmentation de loyer supérieure au taux légal. Le membre a constaté que le locateur avait justifié cette augmentation par des dépenses en immobilisations consacrées au remplacement de fenêtres et à des rénovations touchant des aires communes.

Le locateur avait fait remplacer des fenêtres à simple vitrage à la fin de leur durée de vie utile par des fenêtres d’aluminium à double vitrage dans tous les logements locatifs. Le membre a estimé que ces travaux constituaient des dépenses en immobilisations admissibles.
 
Le locateur a aussi apporté des rénovations dans les aires communes, soit le hall principal, les couloirs, la buanderie et les ascenseurs, notamment en refaisant les planchers, en changeant les installations d’éclairage, en fusionnant une pièce d’entreposage des articles d’entretien ménager et une vieille salle de courrier pour créer une salle de détente pour les locataires, ainsi qu’en remplaçant le tapis des couloirs et le revêtement de sol et de murs des ascenseurs. Les locataires ont prétendu que les travaux de rénovation des aires communes étaient de nature essentiellement esthétique, conçus pour augmenter le niveau de prestige ou de luxe de l’immeuble et ne répondaient pas à la définition de « dépenses en immobilisations » figurant au paragraphe 18(1) du Règlement de l’Ontario 516/06. En particulier, les locataires contestaient l’admissibilité des dépenses liées à la salle de détente.
 
Le membre a conclu que le locateur n’avait pas établi, selon la prépondérance des probabilités, que la salle de détente répondait aux critères d’admissibilité énoncés au paragraphe 126(7), ni aux exceptions prévues au paragraphe 126(8) de la LLUH. Il a donc déduit les dépenses liées à la salle de détente du total des revendications du locateur. Le membre a toutefois reconnu la validité du reste de la revendication concernant les dépenses liées aux aires communes et a déclaré que, si les rénovations comportaient effectivement une dimension esthétique, elles n’étaient pas pour autant de nature essentiellement esthétique en l’occurrence.
 
Le membre a également déclaré que la LLUH n’autorisait pas la Commission à tenir compte des déductions fiscales dont le locateur pourra éventuellement profiter pour ses dépenses en immobilisations, ajoutant par ailleurs que le taux légal ordinaire ne vise que les augmentations que subit le locateur pour l’entretien de l’immeuble et les coûts de fonctionnement, et non les dépenses extraordinaires telles que des dépenses en immobilisations admissibles.Texte intégral (angl.)

SWL-24276                                                                                         03/06/2009

– art. 2, locateur (successeurs en titre) – art. 2, convention de location

Dans une ordonnance antérieure, la Commission avait établi qu’il n’y avait pas de contrat de location entre le locateur R.W. et le locataire, du fait que les deux entretenaient une relation conjugale. R.W. a ensuite cédé sa propriété à son père, B.W. B.W. a présenté une requête en ordonnance de paiement d’arriérés et de résiliation. Le membre a fait observer qu’une convention de location demeurait valide lorsqu’un logement locatif changeait de propriétaire, et que le locataire en place et le locataire successeur continuaient d’être liés par la convention. Toutefois, s’il n’y a pas de convention de location au départ, comme il a été établi dans l’ordonnance antérieure, il n’y a rien à transférer. Pour qu’il y ait contrat de location, il faut que les parties aient conclu une convention de location pour la période visée par la demande. Or le locateur n’a pas prouvé l’existence de ce genre de convention, donc la demande a été rejetée. Texte intégral (angl.)

SWT-02253                                                                                       22/05/2009

– art. 50, avis de résiliation pour rénovations – par. 54(1), obligation pour le locateur d’offrir un autre logement locatif que le locataire juge acceptable – art. 135, argent retenu illégalement

Le locataire avait demandé une ordonnance établissant qu’il avait droit à une indemnisation équivalant à trois mois de loyer parce qu’il avait libéré son logement après avoir reçu de la part du locateur un avis de résiliation pour rénovations. Le locateur avait répondu qu’il avait offert au locataire un autre logement locatif, que le locataire avait refusé, et qu’il n’était donc pas tenu de l’indemniser. Le locataire avait refusé l’offre du locateur parce que, même si certains des autres logements ressemblaient au sien, aucun n’était situé dans le même secteur, ce qui était un critère important pour lui. Le membre a fait remarquer que, selon le paragraphe 54(1), le locateur doit offrir un logement locatif « que le locataire juge acceptable ». Il a ajouté que les critères permettant d’établir qu’un logement est « acceptable » ou non sont nécessairement subjectifs. Le locateur a été obligé d’indemniser le locataire pour l’équivalent de trois mois de loyer. Texte intégral (angl.)

TEL-12889                                                                                           31/10/2008

– LLUH- art. 61 – résiliation motivée, acte illicite – art.83 – pouvoir de la Commission, expulsion -  Code des droits de la personne – art.10 – handicap – art. 17 – adaptation, obligation de tenir compte des besoins

Le locataire vivait depuis longtemps dans l’ensemble d’habitation dans lequel le locateur fourni des logements communautaires. Le locataire agissait comme représentant des locataires et bénévole chargé d’activités dans l’immeuble et la collectivité. Comme d’autres locataires bénévoles, le locataire avait accès à un ordinateur dans le bureau sur place du locateur. Le locataire avait aussi dans son logement locatif un ordinateur qui lui était prêté.

Le locataire a téléchargé des images de pornographie juvénile vers les deux ordinateurs, il a été arrêté et accusé d’infractions liées à la pornographie juvénile pour lesquelles il a plaidé coupable, ainsi que pour une accusation d’agression sexuelle non liée aux autres accusations. L’accusation d’agression sexuelle n’était pas mentionnée dans l’avis de résiliation du locateur, mais elle était comprise dans les observations conjointes soumises au membre de la Commission par les représentants du locateur et du locataire. En conséquence des déclarations de culpabilité, le locataire s’est soumis à une évaluation psychiatrique et il a reçu une sentence conditionnelle de six mois et une période de probation de trois ans.

Le membre a jugé qu’en raison de l’acte illicite commis par le locataire, il était justifié de demander une ordonnance de résiliation et que « l’acte risque de nuire à la réputation de l’établissement ou d’empêcher le locateur ou d’autres locataires de jouir raisonnablement de l’ensemble d’habitation ».

Le membre a jugé que la preuve psychiatrique selon laquelle le locataire a une « orientation sexuelle » (pédérastie) ne justifie pas, selon la prépondérance des probabilités, une conclusion que le locataire a un handicap au sens du Code des droits de la personne. Dans le même ordre d’idées, le membre a jugé que le locataire n’a pas démontré, selon la prépondérance des probabilités, qu’il est atteint de schizophrénie. De plus, aucune preuve n’a été apportée pour soutenir une conclusion que les actes illicites relativement à la possession de pornographie juvénile et à l’agression sexuelle étaient directement attribuables à la schizophrénie.

Le membre a aussi conclu que si le membre a erré, et que si le locataire avait un handicap au sens du Code des droits de la personne, une adaptation pour tenir compte de ses besoins causerait un préjudice indu au locateur et aux autres locataires.

En appliquant l’article 83 de la LLUH et en ordonnant l’expulsion, le membre a pris en considération les difficultés que l’expulsion pourrait causer au locataire. Compte tenu de toutes les circonstances, notamment le tort incommensurable associé à la possession de pornographie juvénile, les liens entre la possession de pornographie juvénile et l’abus sexuel d’enfants, le diagnostic de pédérastie et le risque de récidive, le membre a conclu que de rejeter l’expulsion constituerait une injustice à l’égard des autres locataires.  Texte intégral (angl.)

NOTA : Le locataire a déposé un avis d’appel dans cette cause, et, jusqu’à ce que l’appel soit tranché par la Cour divisionnaire, l’ordonnance de la Commission est suspendue.

TEL-13102                                                                                            13/08/2008

– par. 61 (1) – Résiliation motivée, acte illicite – art. 2 – définitions
 – « ensemble d’habitation »

Le locateur était un fournisseur de logement social qui exploitait des ensembles distincts de maisons en rangée situés sur différentes rues à une courte distance l’un de l’autre, dans la même municipalité. Les ensembles d’habitation étaient séparés par un parc et une école.

Le jeune fils du locataire a été vu par la police dans la buanderie de l’ensemble d’habitation où habite le locataire. Les agents de police ont poursuivi le fils du locataire jusqu’au deuxième ensemble d’habitation et ils ont porté contre lui une accusation de séquestration concernant un incident qui se serait produit dans le deuxième ensemble d’habitation. En conséquence de cet incident, le locateur a demandé la résiliation de la location au motif qu’un acte illicite a été commis dans l’ensemble d’habitation du locataire.

En rejetant la requête, le membre a pris en considération la définition de « ensemble d’habitation et il a conclu que « groupe d’immeubles connexes » signifie « liés géographiquement, c’est à dire, situés dans un secteur adjacent ».  Dans cette cause, le membre a jugé que les immeubles n’étaient pas adjacents, mais situés sur des rues distinctes, entrecoupés d’un parc ou d’autres structures non connexes qui n’appartenaient pas au locateur et où les installations communes n’était pas partagées.  Texte intégral (angl.)

TEL-13109                                                                                            10/06/2008

– par. 74 (2) – non-paiement du loyer –- abandon de la requête – alinéa 74 (2) b) -  loyer supplémentaire exigible à la date de paiement

Le locataire a effectué une série de paiements en mai 2008 couvrant la totalité de l’arriéré, le loyer supplémentaire exigible à la date de paiement indiquée dans la convention de location, ainsi que le droit de dépôt que le locateur a payé. Le locateur a allégué que la requête n’a pas été abandonnée puisque le locataire n’a pas acquitté le loyer de juin 2008 et que cette somme est devenue exigible avant la date de l’audience.

En rejetant la requête du locateur, le membre a jugé que le fait que le loyer de juin soit devenu exigible après la date de paiement de tous les montants prévus au paragraphe 74 (2) de la LLUH est non substantiel pour l’application de cette disposition de la LLUH. Texte intégral (angl.)

TEL-16435                                                                                            18/09/2008

– LLUH – par. 59 (2) – non-paiement du loyer – montant du loyer exigible – Loi sur les hypothèques – art. 50 – droit du créancier hypothécaire à la suite du défaut – par. 50 (6) – requête à la Cour supérieure de justice en vue de l’obtention d’une ordonnance enjoignant de se conformer

La requête a été entendue le 17 septembre 2008. Le créancier hypothécaire était en possession de l’ensemble d’habitation depuis juin 2009, mais il n’avait pas de copie de la convention de location et il a été incapable d’obtenir les détails relatifs aux locations auprès du locateur précédent (le débiteur hypothécaire) ni auprès des locataires. Le créancier hypothécaire en possession a déterminé, aux fins du calcul de l’arriéré de loyer dans l’Avis de résiliation de location avant le terme pour non paiement du loyer, que dans sa requête auprès de la Commission, il réclamerait un loyer mensuel d’un montant suffisant pour acquitter les paiements hypothécaires mensuels.

En rejetant la requête, le membre a jugé que dans une cause où le locateur précédent et les locataires n’étaient pas disposés à fournir les détails de la convention de location, y compris le montant du loyer mensuel, le locateur actuel doit tout d’abord faire valoir ses droits en vertu de l’article 50 de la Loi sur les hypothèques pour obtenir une ordonnance de divulgation auprès de la cour supérieure. Le membre a conclu que le locateur actuel ne pouvait pas demander  de bonne foi que la Commission accepte sa détermination arbitraire du loyer mensuel simplement parce qu’il a été incapable d’obtenir des renseignements auprès du locateur précédent ni des locataires. Texte intégral (angl.)

TEL-16694                                                                                         04/12/2008

– art. 2 – interprétation – « logement de concierge » – art. 93 – logement de concierge – résiliation de la location

En février 2006, les parties avaient signé une convention de location dans laquelle les locataires étaient de simples locataires. Durant la même période, le locateur cherchait un concierge pour son ensemble d’habitation. En mars 2006, le locateur et l’homme locataire (« le locataire ») ont signé un « contrat de conciergerie » (Superintendent Contract) qui énonçait les fonctions du concierge. Les locataires n’étaient tenus de payer ni le loyer ni les services publics, et le locateur leur remboursait le dernier mois de loyer. Le locataire touchait également un salaire.
 
En janvier 2007, le locataire et le locateur ont signé un document intitulé Annex to Employment Contract (« annexe au contrat de travail ») selon lequel le « contrat de conciergerie » était résilié et le locataire ne recevrait pas de salaire, devrait exécuter certaines fonctions – dont l’entretien ménager, le déneigement et l’enlèvement des ordures – et continuerait de vivre dans le même logement locatif sans toutefois payer ni loyer, ni services public, ni stationnement.

En février 2007, le locateur affichait un avis destiné aux locataires de l’ensemble d’habitation indiquant que le locataire n’était plus le « concierge résidant » (live-in superintendant) et que toute demande concernant l’entretien devait être faite au numéro de téléphone du bureau principal. En août 2008, le locateur a fait savoir par écrit au locataire que ses services n’étaient plus requis et qu’il devait libérer son logement.
 
Le membre s’est demandé si, en signant l’annexe, les parties avaient modifié la nature fondamentale de leur lien. Il a conclu que le fait que les locataires occupaient un logement qui avait été autrefois occupé par le concierge constituait un des facteurs à considérer, mais que ce critère n’était pas déterminant dans la définition de la notion de « logement de concierge ».

Le membre a rejeté la demande du locateur, estimant que les termes utilisés dans les deux contrats (le contrat de conciergerie et l’annexe) devaient être interprétés selon leur sens habituel, et que toute ambiguïté devait être résolue au détriment de l’auteur des textes, soit le locateur. En l’espèce, au moment de la signature de l’annexe, le locataire cessait d’être « employé » par le locateur, et le logement locatif ne répondait plus à la définition de « logement de concierge ». Texte intégral (angl.)

TEL-19970-RV                                                                                    26/03/2009

– art. 59 – non-paiement du loyer – art. 82 – questions émanant des locataires : requêtes pour non-paiement du loyer – art. 83 – pouvoir de la Commission, expulsion – art. 196 – refus de la Commission en cas de défaut de paiement – par. 209(2) – pouvoir de réexamen – possibilité raisonnable de participer

Les locataires n’ont pu être présents à l’audience initiale du fait que l’autobus scolaire de leur fille, qui est handicapée, était en retard en raison du mauvais temps et de l’état des routes ce matin-là. Le membre a estimé que les locataires ne pouvaient raisonnablement participer à l’audience, a acquiescé à la demande de réexamen et à tenu une nouvelle audience.
 
Avant la date de la deuxième audience, le personnel de la Commission a fait savoir au membre que l’un des locataires lui devait toujours des dépens à la suite d’une affaire antérieure. Le membre a estimé que, bien que l’article 196 de la LLUH ne traite pas directement les questions soulevées par un locataire en vertu de l’article 82 de la LLUH, il n’en résulterait pas moins un effet pervers si un locataire pouvait profiter de cette absence de mention pour porter sa demande devant la Commission, alors qu’il ne pourrait pas le faire en déposant une requête distincte. Cependant, le membre a interprété et appliqué l’article 83 de la LLUH dans le contexte des douze problèmes d’entretien soulevés par les locataires en se demandant si les lacunes d’entretien reprochées au locateur constituaient un « manquement grave » qui obligeait la Commission à rejeter le requête du locateur.

Or le membre a jugé que les actions reprochées au locateur ne constituaient pas un « manquement grave » eu égard à l’article 83 de la RTA. Les locataires ont décidé de déposer une requête distincte une fois que les dépens en souffrance ont été réglés. Le membre a déclaré que les locataires devaient un arriéré de loyer depuis une période considérable et a ordonné la résiliation de la location sous réserve des dispositions applicables de la LLUH, qui autoriseraient les locataires à rester sur les lieux s’ils réglaient leurs dettes. Texte intégral (angl.)

TEL-20880-SA                                                                                       30/03/2009

– par. 78(6) – requête fondée sur une ordonnance antérieure ou sur un règlement obtenu par la médiation – motion en annulation de l’ordonnance – al. 78(11)b) – ordonnance de la Commission– par. 190(2) – pouvoir de la Commission de proroger ou de raccourcir les délais

Le locateur avait obtenu une ordonnance ex parte ayant pour effet de résilier la location et d’expulser la locataire, parce que cette dernière avait enfreint une condition énoncée dans un règlement obtenu par médiation à la Commission. La locataire avait obtenu une prorogation du délai accordé pour le dépôt d’une motion en annulation de l’ordonnance ex parte.
 
Selon le règlement issu de la médiation, la locataire devait faire trois versements, soit deux en janvier et un en février 2009, et elle devait payer son loyer mensuel le premier jour de chaque mois à compter du 1er mars 2009, à défaut de quoi l’article 78 de la LLUH s’appliquerait. Or la locataire n’a pas fait le paiement du 23 janvier 2009. La locataire a expliqué que, quelques jours avant cette date, elle avait reçu un chèque de sa mère, qui habite aux États-Unis, mais que les fonds devaient être retenus dans son compte bancaire pendant cinq jours. Pour éviter cet inconvénient, la locataire a demandé à sa mère de lui remettre l’argent sous une forme négociable sans délai, mais les fonds en question ont mis une semaine à arriver. La locataire a affirmé qu’elle avait fait savoir au gérant du locateur, le 23 janvier 2009, que le paiement aurait quelques jours de retard. Selon le témoignage de la locataire, le gérant lui aurait répondu qu’il tolérerait le retard à condition que la totalité des arriérés soit payée. Le locateur s’est opposé à la motion en annulation d’ordonnance de la locataire et a déclaré avoir dépensé 330 $ en honoraires du shérif pour faire exécuter l’expulsion.

Le membre a constaté que la locataire avait payé les arriérés au 18 février 2009 et qu’elle avait réglé le loyer le lundi 2 mars 2009, premier jour ouvrable après le 1er mars. La locataire vivait dans cet ensemble d’habitation depuis 19 ans, était mère monoparentale de deux adolescents et avait pris une entente avec sa mère pour obtenir l’argent nécessaire pour régler son loyer le premier jour de chaque mois. Le membre a jugé que les retards de paiement étaient dus à des circonstances atténuantes imprévues, que la locataire avait payé tous ses arriérés et que la locataire avait toujours eu l’intention de maintenir la location. Par conséquent, il a accueilli la motion d’annulation de l’ordre d’expulsion ex parte.

En ce qui concerne les honoraires du shérif, le membre a constaté que le locateur avait décidé de faire exécuter l’ordonnance malgré le fait que son représentant avait pris entente avec la locataire. Par conséquent, le membre n’a pas ordonné à la locataire de rembourser le locateur. Texte intégral (angl.)

TEL-22999                                                                                           11/05/2009

– art. 61 – résiliation motivée, acte illicite – art. 66 – résiliation motivée, actes dangereux – art. 83 – pouvoir de la Commission, expulsion

L’ensemble d’habitation, désigné comme un immeuble à « 50 abonnements et plus », comportait 82 logements locatifs. Le locataire avait emménagé en janvier 2009 et, en mars 2009, la police a exécuté un mandat de perquisition dans son appartement pour y trouver de la cocaïne épurée (crack), des accessoires destinés à la consommation de drogue et de l’argent. Durant la perquisition, une personne qui se trouvait dans l’appartement a sauté sur le balcon du dessous, a traversé l’appartement du dessous et a défoncé un cadre de porte dans cet appartement. Le locataire, le fuyard et une autre personne qui se trouvait dans l’appartement au moment de la perquisition ont été arrêtés et accusés de possession d’une substance désignée à des fins de trafic.

Le locataire a affirmé qu’il avait déménagé à Belleville pour prendre ses distances par rapport aux deux autres individus arrêtés, qui étaient membres d’un gang de trafic de drogue. Il a ajouté qu’il avait coupé ses liens avec ces personnes, à l’exception d’une associée nommée « M ».
 
M était allée chez le locataire à Belleville en mars 2009, accompagnée de deux membres du gang, lesquels sont restés dans le logement locatif pendant un jour et demi pour y mener des transactions liées à la drogue. Ces personnes y sont retournées deux fois en mars 2009, y compris le jour de la perquisition. Au moment de la perquisition, le locataire se trouvait au palais de justice avec son agent de probation, et lorsqu’il est revenu chez lui, il s’est rendu aux policiers, qui se trouvaient encore au logement. Le locataire a déclaré qu’il avait laissé les autres individus entrer dans son logement parce qu’il craignait pour sa sécurité, mais qu’il n’avait pas participé directement à la vente de drogue.

Le membre a estimé que le locataire était tout à fait conscient qu’il laissait entrer chez lui des membres d’un gang potentiellement violents et impliqués dans le trafic de drogue. Le membre a considéré que, au mieux, le locataire a fait preuve d’un jugement lamentable en les laissant pénétrer chez lui et que, au pire, le locataire avait fermé les yeux sur des activités illégales qui compromettaient la sécurité de tous les résidents de l’ensemble d’habitation.
 
Le membre a examiné et appliqué l’article 83 de la LLUH afin de décider s’il allait rejeter la requête en expulsion ou reporter l’expulsion. Le membre a jugé qu’il n’y avait pas lieu de considérer le locataire comme un « locataire modèle », qu’en laissant les membres d’un gang s’introduire dans son logement, il enfreignait les conditions de sa probation, et que son manque de jugement avait donné lieu à des actes criminels et à du désordre dans un ensemble d’habitation où vivaient des personnes âgées, et ce, à peine deux mois après le début de la location. Le membre a estimé que le préjudice subi par le locateur et par les autres locataires, qui ont droit à un milieu de vie sûr et tranquille, dépassait les inconvénients qu’entraînerait une expulsion pour le locataire. Toutefois, pour donner au locataire le temps de prendre des dispositions, le membre a retardé l’expulsion d’environ trois semaines à compter de la date de l’ordonnance. Texte intégral (angl.)

TEL-23178                                                                                           14/05/2009

– par. 191(2) – moment où l’avis est réputé donné valablement – Règles de pratique – règle 5.1

Le locateur avait fait signifier au locataire un avis de résiliation et sa requête en résiliation et en expulsion en lui envoyant les deux actes par courrier recommandé. L’avis de résiliation avait été retourné au locataire sans avoir été réclamé par le locataire. L’avis d’audience n’avait pas non plus été signé par le locataire, et seul le locateur était présent à l’audience.

Le membre a estimé que l’avis de résiliation, la requête et l’avis d’audience n’avaient pas été signifiés au locataire selon les modalités approuvées par la Commission. Le membre s’est référé à la règle 5.1 des règles de pratique de la Commission, qui autorise la Commission à reconnaître un mode de signification autre que ceux qui sont énumérés au paragraphe 191(1) de la LLUH, s’il peut être prouvé que les documents en cause ont été portés à l’attention de leur destinataire. Le membre a conclu que l’avis de résiliation ne pouvait pas avoir été porté à l’attention du locataire puisqu’il avait été retourné au locateur. Le membre a rejeté la requête sans préjudice pour le locateur.  Texte intégral (angl.)

TNL-17979                                                                                               16/10/2008

- LLUH– art. 37 – la résiliation doit se faire conformément à la LLUH – par. 37 (2) – résiliation par remise d’un avis – art. 86 –indemnité – art. 88 – arriéré de loyer : abandon ou libération sans avis par le locataire

Le locataire a quitté le logement locatif le 3 octobre 2008, après que le locateur lui a signifié un avis de résiliation prenant effet le 29 août 2008. L’audience de la Commission a été tenue le 7 octobre 2008. Le locateur a allégué que le locataire n’a pas quitté le logement locatif conformément à l’avis et il a de plus allégué que la Commission devrait rendre une ordonnance déterminant que la location a pris fin le 31 octobre 2008 puisque cette date était antérieure à la date à laquelle le locataire aurait pu recevoir l’avis, en vertu de l’article 88 de la LLUH.

Le membre a jugé que le paragraphe 88 (1) de la LLUH s’applique seulement lorsque le locataire abandonne ou quitte un logement locatif sans donner d’avis, lorsque aucune convention de résiliation n’a été conclue, ou lorsque le locateur n’a pas donné d’avis de résiliation.

Le membre a conclu qu’une location ne peut être résiliée que conformément à la  LLUH, c’est à dire par voie d’avis, de convention ou d’ordonnance. Le membre a conclu que la location dans cette cause a été résiliée par un avis prenant effet à la date de résiliation précisée dans l’avis. De la date précisée dans l’avis jusqu’à la date à laquelle le locataire a quitté le logement locatif, le locataire était un locataire après terme et il était tenu de verser au locateur une indemnité pour l’usage du logement pendant cette période. Texte intégral (angl.)

TSL-12596                                                                                            06/04/2009

– art. 50 – avis, démolition, affectation à un autre usage, réparations – art. 73 – démolition, affectation à un autre usage, réparations – art. 83 – pouvoir de la Commission, expulsion – Code des droits de la personne de l’Ontario – art. 17 – handicap, adaptation

Le locateur avait l’intention d’affecter son logement locatif à un usage non résidentiel. L’ensemble d’habitation était une maison située dans le secteur High Park de Toronto, et faisait partie d’une parcelle de terrain que le locateur avait constituée en vue d’un réaménagement et sur laquelle se trouvaient 12 résidences vacantes outre la propriété visée en l’espèce. Au moment de la requête adressée par le locateur à la Commission, la délivrance d’un permis de démolition par la Ville de Toronto faisait l’objet d’une procédure en cours à la Commission des affaires municipales de l’Ontario (CAMO). En attendant la décision de la CAMO, le locateur voulait affecter la résidence de la locataire à un usage autre que l’habitation, c’est-à-dire, en l’occurrence, laisser la propriété vacante.

Le membre a constaté que les principaux enjeux de la requête consistaient à savoir :

Le membre a conclu qu’il n’était pas obligatoire, selon la LLUH, qu’un ensemble d’habitation soit décrépit pour que le propriétaire ait le droit d’en faire une propriété fermée vacante. Le membre a également conclu que, bien qu’un locateur puisse, dans une optique d’affaires, décider de mettre un terme à toute utilisation d’une propriété, la Commission doit tenir compte des circonstances de cette décision pour déterminer s’il y a lieu de reporter ou d’interdire une expulsion.
 
Le membre a appliqué l’article 73 de la LLUH, qui énonce deux conditions préalables à une ordonnance de résiliation en vertu de l’article 50 de la LLUH, à savoir que le locateur doit, de bonne foi, avoir l’intention d’affecter son immeuble à une fin autre que l’habitation, et que le locateur doit obtenir tous les permis nécessaires pour exercer l’activité sur laquelle se fonde l’avis de résiliation. Le membre a jugé que la démolition et la réaffectation étaient deux options distinctes qui s’offraient au locateur, et que, alors que la démolition nécessitait un permis, ce n’était pas le cas d’une affection à un usage non résidentiel.
 
La locataire souffrait de sensibilités chimiques multiples, ce qui constitue un handicap au sens du Code des droits de la personne de l’Ontario. Le locateur a reconnu que, en vertu du Code, il était tenu d’apporter les adaptations nécessaires compte tenu de ce handicap, mais il a ajouté que [traduction] « l’adaptation, ça se fait à deux, et la locataire n’a pas pleinement collaboré avec le locateur à la recherche d’un autre logement convenable ». Le membre a considéré que, pour établir si le locateur avait fait des efforts raisonnables pour tenir compte des besoins de la locataire, il y avait lieu de prendre comme point de départ la nature du handicap de la locataire. En l’occurrence, celle-ci souffrait d’une grande sensibilité à des produits chimiques qui se trouvaient dans les matériaux de construction de la maison. La Ville de Toronto avait ordonné au locateur d’effectuer des réparations aux murs et au toit de l’ensemble d’habitation et, en cherchant à faire des réparations d’une manière qui tienne compte de la sensibilité de la locataire, le locateur s’est familiarisé avec les moyens à prendre à cet effet. Pour tenir compte des besoins de la locataire, le locateur était prêt à dépenser jusqu’à 200 000 $ (montant comprenant les mesures correctives) pour acheter une maison ailleurs en Ontario (la locataire voulait une petite maison [traduction] « hors des sentiers battus »), l’adapter aux besoins de la locataire et la lui louer.

Le membre a jugé que le locateur avait pris des mesures raisonnables d’adaptation et que, compte tenu des difficultés inhérentes à la recherche d’une résidence convenable, il allait lui accorder plus de temps à cet égard. Le membre a estimé que le fait de reporter l’expulsion serait plus avantageux pour la locataire que le fait de la refuser, étant donné que l’ensemble d’habitation se trouvait sur une grande artère et nécessitait des rénovations d’envergure et que la locataire ne pouvait ni y rester pendant les travaux ni payer le loyer pour l’ensemble de l’immeuble (de deux étages). Le membre a reporté l’expulsion d’un an pour permettre au locateur de trouver un autre logement convenable à la locataire. Texte intégral (angl.)

TSL-13225                                                                                           11/12/2008

– art. 64 – résiliation motivée, jouissance raisonnable – art. 83 – pouvoir de la Commission, expulsion – par. 204(3) – ordonnance de dépens 

Durant la location, le locataire a construit sur le terrain de l’immeuble d’habitation un cabanon qui, selon un relevé d’arpentage, empiétait sur le terrain voisin. De plus, le locataire garait sa voiture dans une entrée commune d’une manière qui bloquait la partie du voisin. Le locataire n’a donné aucune suite aux interventions du voisin, qui lui a demandé d’enlever le cabanon et de cesser de se stationner de cette manière.

Le locataire a prétendu que l’avis de résiliation était sans effet parce qu’il ne précisait pas assez clairement la nature du comportement que le locateur lui reprochait. Le membre a déclaré que l’avis était valide, car il informait le locataire de ce qu’il devait corriger.
 
Le locataire a affirmé qu’il avait construit le cabanon avec le consentement des propriétaires antérieurs des deux terrains.

Le membre a constaté que le locataire bloquait l’accès de son voisin à l’entrée commune, et que son refus d’enlever le cabanon exposait le locateur à des poursuites de la part du propriétaire voisin. Le comportement du locataire entravait de façon importante la jouissance raisonnable de l’ensemble d’habitation et entravait de façon importante un droit, un privilège ou un intérêt légitime du locateur.

Le membre a ordonné la résiliation et l’expulsion. En appliquant l’article 83 de la LLUH, le membre a jugé que les liens entre le locateur et le locataire ne pouvaient être rétablis sainement. Le membre a reporté l’expulsion en raison de l’imminence du congé des fêtes et en vue de laisser au locataire le temps d’enlever son cabanon et de vider le garage de ses affaires.
 
Le membre a infligé au locataire des dépens de 500 $ devant être versés à la Commission, pour sa conduite inappropriée et déraisonnable durant les procédures, notamment le fait qu’il a contesté le jugement après coup, a refusé de suivre les instructions du juge et a fait comme si la décision du membre n’avait eu aucun effet. Texte intégral (angl.)

TSL-14313-SA                                                                                             08/08/2008

– art. 59 – non-paiement du loyer – par. 74 (11) – non-paiement du loyer au locateur au lieu de la Commission – paiement fait après que l’ordonnance devient exécutoire

Les locataires ont présenté une motion en annulation de l’ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion des locataires rendue par la Commission. Les locataires ont allégué que l’ordonnance est annulée parce qu’ils ont payé les sommes requises mentionnées au paragraphe 74 (11) de la LLUH.

Bien que les locataires aient acquitté toutes les sommes requises mentionnées au paragraphe 74 (11) de la LLUH, le locateur a allégué que la motion des locataires devrait être rejetée parce qu’ils ont versé ces sommes directement au locateur et non à la Commission.

Le membre a rejeté la requête et conclu que l’intention de la Législature était de donner aux locataires la possibilité d’annuler une ordonnance après qu’elle devient exécutoire et que l’exigence concernant le paiement à la Commission visait à fournir une preuve manifeste de paiement. Le membre a jugé que lorsqu’il y a, comme dans cette cause, une preuve manifeste de paiement au locateur, ce serait d’aller à l’encontre de l’objet de la loi que de permettre au locateur de poursuivre l’expulsion même si l’arriéré a été payé et que le locateur a reçu ces sommes plus tôt qu’il ne les aurait reçues si le paiement avait été fait à la Commission. Texte intégral (angl.)

TSL-16165                                                                                           27/03/2009

– art. 100 – occupation non autorisée – art. 83 – pouvoir de la Commission, expulsion

Le locateur avait acheté l’immeuble d’habitation en 1994. Le locataire, qui était le fils du promoteur de l’ensemble d’habitation, vivait dans le logement depuis 1991. Les occupants étaient la sœur et la conjointe du locataire.

Après avoir acheté l’immeuble, le locateur avait découvert que le locataire avait un bail qui lui assurait la location du logement et deux espaces de stationnement pour 214,00 $ par mois, loyer nettement inférieur à la valeur marchande. Au moment de la requête du locateur, le loyer se chiffrait à 354,35 $ par mois, ce qui était encore très inférieur à la valeur marchande.

En 2002, le locateur a changé le mécanisme d’accès à l’immeuble en remplaçant la serrure à clé par une serrure à breloque porte-clés. Il a alors demandé aux locataires de combien de porte-clés et de cartes chacun aurait besoin. C’est à ce moment que le locateur a découvert que la sœur du locataire habitait le logement, car le locataire avait demandé une carte pour lui-même, et une autre pour sa sœur, qu’il présentait comme une occupante.
 
Au printemps 2002, le locateur a déposé auprès du Tribunal du logement de l’Ontario une requête en résiliation de la location, invoquant le fait que le locataire avait cédé l’occupation du logement à sa sœur et abandonné le logement. Il a été débouté par le Tribunal, qui a déclaré ne pas pouvoir se prononcer au sujet de la cession d’occupation, du fait que la requête avait été déposée plus de 60 jours après que le locateur a découvert la présence de l’occupante non autorisée. En 2003, en réponse à une requête déposée par le locataire, qui prétendait que le locateur l’avait harcelé et avait entravé de façon importante sa jouissance raisonnable, le Tribunal a tranché en faveur du locataire et a ordonné au locateur de fournir une breloque porte-clés à la sœur du locataire ainsi qu’un deuxième espace de stationnement.

En juin 2008, le locataire a écrit au locateur pour l’aviser qu’il avait perdu deux cartes et avait besoin de les faire remplacer. Lorsque le locataire est allé prendre possession des nouvelles cartes, le concierge était absent, et le locataire a dû aller voir le concierge de l’immeuble voisin. À ce concierge, le locataire a fourni une pièce d’identité qui indiquait une adresse de résidence différente de celle du logement locatif. En effet, le locataire avait déménagé en 2004, mais il continuait d’utiliser l’espace de stationnement de l’immeuble, car celui-ci se trouvait près de son club d’entraînement.

Le membre a constaté que le locateur n’avait découvert qu’en juin et juillet 2008 que le locataire avait déménagé, et que la requête du locateur avait été déposée dans les soixante jours suivant le moment où il s’était aperçu de l’occupation non autorisée, conformément au paragraphe 100(2) de la LLUH.
 
Le membre a jugé que le locataire avait cédé l’occupation du logement locatif autrement que par la cession autorisée par l’article 95 de la LLUH ou par une sous-location autorisée par l’article 97 de la LLUH. Il a conclu que, bien que le locataire ait gardé un contact avec le logement locatif en y laissant quelques effets personnels et en y garant sa voiture, il avait déménagé et avait cédé l’occupation du logement d’une manière non autorisée par la LLUH.

Le membre a également jugé que la requête du locateur ne pouvait être invalidée en vertu du principe de la chose jugée ni de celui de la même question en litige. Il a conclu que, dans la première requête rejetée par le Tribunal, la question était de savoir si le locataire avait déménagé avant le dépôt de la requête et avait cédé l’occupation des lieux à sa sœur. En l’espèce, par contre, la question était de savoir si le locataire avait déménagé après la première requête et avait cédé l’occupation du logement locatif à sa sœur. Le membre a estimé que le fait que le locataire avait déménagé en 2004, après la procédure précédente, constituait un changement de fond important dans les circonstances.

Le membre a jugé que le locataire n’avait pas besoin du logement locatif pour se loger et a refusé d’exercer son pouvoir discrétionnaire de rejeter l’expulsion.
Texte intégral (angl.) 

TSL-16589                                                                                              02/10/2008

-LLUH – art. 66 – résiliation motivée, actes dangereux art. 78 – requête fondée sur une ordonnance antérieure – art.83 – pouvoir de la Commission, expulsion – Code des droits de la personne – art. 10 – handicap - art. 17 – adaptation, obligation de tenir compte des besoins

L’ensemble d’habitation loge des personnes ayant une maladie mentale. Le locataire, qui a un handicap causé par un trouble mental, a agressé d’autres locataires dans l’ensemble d’habitation. 

Le membre a conclu que le comportement du locataire a compromis gravement la sécurité d’autres locataires dans l’ensemble d’habitation. Cependant, le membre a jugé qu’il n’y a eu aucun autre incident pendant les deux mois antérieurs à la date de l’audience, que les agressions étaient à la limite inférieure du spectre, que le locataire éprouvait des remords et que, jusqu’à la date de l’audience, les tentatives du locateur concernant l’adaptation au sens du Code des droits de la personne ont été minimales.

Le membre a conclu que le comportement du locataire était attribuable à son handicap. Après avoir pris en considération l’obligation du locateur de tenir compte des besoins du locataire sans subir lui-même un préjudice injustifié, le membre a rendu une ordonnance conditionnelle maintenant en vigueur la location et exigeant que le locataire évite d’agresser quiconque dans l’ensemble d’habitation pendant douze mois. Si le locataire commet une agression pendant la période de douze mois à compter de la date de l’ordonnance, le locateur pourra, en vertu de l’article 78 de la LLUH demander par requête à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation et d’expulsion.  Texte intégral (angl.)

 

TSL-17876                                                                                                 07/11/2008

– LLUH – art. 64 – résiliation motivée, jouissance raisonnable –– art.78 – requête fondée sur une ordonnance antérieure – art. 83 – pouvoir de la Commission, expulsion -  Loi sur les hypothèques - art. 50 – droit du créancier hypothécaire à la suite du défaut – s. 50 (5) – obligations du débiteur hypothécaire et du locataire – par. 50 (6) – requête en vue de l’obtention d’une ordonnance enjoignant de se conformer

Le locateur était un créancier hypothécaire en possession de l’ensemble d’habitation qui a signifié au locataire un avis de reconnaissance concernant le paiement des loyers en vertu de la Loi sur les hypothèques. Le locateur a aussi demandé des renseignements aux locataires concernant la location, notamment les noms des locataires, le montant du loyer mensuel et le terme de la convention de location. Les locataires n’ont pas fourni ces renseignements au locateur.

Le locateur a signifié aux locataires un avis de résiliation de la location dans lequel le locateur allègue que les locataires ont empêché de façon importante le locateur de jouir d’un droit légitime en refusant de fournir les renseignements demandés.

Le membre s’est référé à l’article 50 de la Loi sur les hypothèques, et il a signalé que malgré l’existence de la disposition prévoyant une requête auprès de la Cour supérieure de justice, le membre était justifié de rendre l’ordonnance demandée par le locateur étant donné qu’en refusant de fournir les renseignements requis, les locataires ont empêché de façon importante le locateur de jouir d’un droit légitime.

Le membre a ordonné aux locataires de fournir les renseignements au locateur et il a prévu que, si les locataires ne se conformaient pas à cette exigence, le locateur pourra, en vertu de l’article 78 de la LLUH, demander une ordonnance de résiliation et d’expulsion des locataires. Texte intégral (angl.)

TSL-87099-RV/TST-01120-RV                                                                  27/10/2008

- LLUH – art. 16 – obligation de réduire les pertes au minimum – art. 20 – obligation du locateur d’effectuer les réparations - par. 29 (2) – prescription – art. 30 – ordonnance, réparations, conformité aux normes – art. 31 – autres ordonnance : art. 29

La requête du locataire en vue d’obtenir une ordonnance déterminant que le locateur a manqué à son obligation de garder le logement locatif en bon état a été déposée en janvier 2008. Le membre qui a présidé l’audience initiale a accordé une réduction du loyer pour la période de janvier 2005 à juillet 2007. À l’audience de révision, le locateur a allégué que lors de l’audience initiale, le membre aurait dû accorder une mesure de redressement applicable seulement à un an à compter de la date à laquelle le locataire a déposé sa requête.

Le membre a examiné le sens de la prescription visée au paragraphe 29 (2) de la LLUH et il a jugé que la période de prescription est d’un an pour présenter une requête en vertu du paragraphe 29 (1) de la LLUH. Le membre a conclu que le paragraphe 29 (2) ne prévoit pas de prescription concernant les mesures de  redressement à condition que la requête soit présentée dans le délai prescrit. Lorsque la requête est présentée dans le délai prescrit, les redressements possibles prévus aux articles 30 et 31 de la LLUH peuvent comprendre la période complète durant laquelle la condition est en vigueur. Le dépôt de la requête et les redressements possibles sont distincts les uns des autres.  Texte intégral (angl.)

NOTA :  Le locateur a déposé un avis d’appel dans cette cause, et, jusqu’à ce que l’appel soit tranché par la Cour divisionnaire, l’ordonnance de la Commission est suspendue.

TSL-22156                                                                                            12/03/2009

– art. 62 – résiliation motivée, dommages – art. 64 – résiliation motivée, jouissance raisonnable – art. 68 – avis de résiliation, nouvelle contravention – par. 69(2) – requête présentée par le locateur, délai accordé pour présenter une demande – art. 89 – indemnité pour dommages

Le locateur avait fait signifier deux avis de résiliation au locataire en invoquant une entrave importante; le premier avis, signifié le 6 octobre 2008, annonçait la résiliation pour le 4 novembre 2008, et le second, signifié le 5 décembre 2008, annonçait la résiliation pour le 4 janvier 2009. En septembre 2008, la police, en vertu d’un mandat de perquisition, était entrée dans le logement locatif du locataire. Le premier avis de résiliation invoquait deux motifs, soit le fait que le locataire et ses invités nuisaient à autrui dans les aires communes de l’immeuble, et le fait que les agissements du locataire et de ses invités avaient donné lieu à une intervention de la police. Quand au deuxième avis, il faisait référence aux dommages causés à la porte du logement lorsque la police est intervenue.

Ayant constaté que le locataire avait fait annuler le premier avis et que le second avis n’indiquait pas que la conduite dénoncée dans le premier avis avait été maintenue, le membre a débouté le locateur. La seule différence entre le premier avis et le second résidait dans l’inclusion d’une demande d’indemnisation pour la porte endommagée. Le membre a conclu que le deuxième avis n’était pas valide, car il ne décrivait rien de nouveau s’étant produit entre-temps. Le membre a également constaté que, comme le seul avis valide était le premier, et comme la requête n’avait pas été déposée avant le 2 février 2009, le dépôt avait eu lieu trop tard, et le requête était donc nulle.

Le membre a déclaré que les dommages avaient été causés par la police et non par le locataire ni par ses invités, et que le paragraphe 89(1) de la LLUH ne prévoyait aucun recours pour la responsabilité du fait d’autrui. Texte intégral (angl.)

TSL-24659                                                                                             02/07/2009

– art. 94, logement du concierge – art. 83, annulation d’expulsion

Le locateur avait déposé une requête en vue d’expulser la locataire parce que l’emploi de cette dernière comme concierge avait pris fin. La locataire avait été engagée comme adjointe administrative en 2005. Elle n’était pas tenue de vivre dans l’ensemble d’habitation du locateur, et n’y habitait pas. En 2006, elle a été nommée responsable des réservations, après quoi, la même année, elle a déménagé dans l’ensemble d’habitation. Même si elle vivait dans l’ensemble d’habitation, elle travaillait au bureau du locateur, à proximité. Le locateur n’a pu établir que le fait de vivre dans l’ensemble d’habitation constituait une condition de sa charge de responsable des réservations. Le membre a conclu qu’il y avait location résidentielle, et que cette location n’était pas liée à l’emploi de la locataire auprès du locateur. Le locateur a donc été débouté.
Le membre a également déclaré que, même s’il avait été déterminé que le logement locatif constituait un logement de concierge, il aurait refusé l’expulsion demandée en application de l’article 83 de la LLUH, car le locateur avait déjà un concierge en résidence et n’avait pas besoin du logement locatif pour un nouveau responsable. Texte intégral (angl.)

TST-01514                                                                                            11/12/2008

– art. 2 – interprétation, « locateur » – art. 57 – requête d’un ancien locataire, avis donné de mauvaise foi – par. 187(2) – jonction ou retrait de parties

Le locataire habitait dans le logement locatif depuis près de 25 ans et avait de bonnes relations avec « le locateur 1 », qui exploitait un commerce au rez-de-chaussée, sous le logement. Le locataire a quitté le logement après avoir reçu un deuxième avis de résiliation du locateur 1, au bénéfice de l’acheteur (« la locatrice 2 »), qui voulait l’occuper.
 
Le locataire a indiqué qu’il s’était rendu compte que personne n’avait encore emménagé dans le logement locatif dans un délai raisonnable après son départ.
Le locateur 1 a témoigné qu’il s’était fié à l’agent immobilier des deux locateurs, qui lui avait dit que la locatrice 2 exigeait la libre possession de l’ensemble de l’immeuble et que la locatrice 2 comptait vivre dans le logement locatif.

La locatrice 2 ne souhaitait pas être considérée comme une partie à la requête du locataire, mais le membre a jugé qu’il y avait lieu de l’ajouter à ce titre, car la définition de « locateur », à l’article 2 de la LLUH, comprend les successeurs en titre.
La locatrice 2 a déclaré, à l’audience, qu’elle n’avait pas dit à l’agent immobilier qu’elle avait besoin de la libre possession du logement locatif, et qu’elle n’avait jamais communiqué avec le locateur 1 durant le processus de vente de la propriété.
 
Le membre, en appliquant l’alinéa 57(1)b) de la LLUH, a constaté que le locateur 1 s’était fondé sur les déclarations de l’agent au sujet de l’intention de la locatrice 2 d’occuper le logement locatif, et a également constaté que la locatrice 2 n’avait jamais fait état de son intention d’occuper le logement locatif. Le membre a déclaré que la « mauvaise foi » consistait [traduction] « non pas simplement à faire preuve d’un manque de discernement ou de négligence, mais plutôt à faire du tort à quelqu’un dans un but malhonnête », ajoutant que le fait que la locatrice 2 n’ait pas emménagé ne constituait pas en soi une preuve de mauvaise foi.

Le membre a débouté l’ex-locataire. Il a jugé que si quelqu’un était à blâmer, c’était l’agent immobilier, et que ni le locateur 1 ni la locatrice 2 n’avaient agi de mauvaise foi. Texte intégral (angl.)