Décisions Choisies
(Du 31 janvier 2007 au 31 juillet 2008)

Vous trouverez ici le résumé des décisions choisies de la Commission. Pour consulter le texte intégral d’une décision, cliquez sur le lien « texte intégral ».

La version intégrale des décisions choisies s’affiche dans la langue dans laquelle la décision a été rendue. La plupart des audiences de la Commission se déroulent en anglais et par conséquent la majorité des décisions de la Commission sont rendues en anglais seulement. Cependant, si une audience bilingue a lieu, la Commission rend la décision en français et en anglais.
 
Pour respecter les exigences de la Loi sur l’accès à l’information et la protection de la vie privée, le nom des parties et des témoins ainsi que l’adresse du logement locatif ont été supprimés.

N.B. La Commission n’assume aucune responsabilité en ce qui concerne l’exactitude du résumé des décisions choisies et toute conséquence découlant du fait qu’une personne se fonde sur les décisions choisies fournies par la Commission.

Résumés en format PDF

CEL-02248                                                                                                     02/10/2007

– par. 49 (3), avis, l’acheteur veut prendre possession des lieux pour lui-même
– délai de préavis

Le locateur, créancier hypothécaire en possession, a demandé une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion du locataire parce le locateur a conclu une convention d’achat du logement locatif et l’acheteur veut prendre possession du logement à des fins d’habitation.

Le locateur a utilisé la formule d’avis approuvée de la Commission pour résilier la location.  Toutefois, la formule ne contenait pas une référence spécifique au fait que si le locataire quittait le logement locatif d’ici la date de résiliation, la location prendrait fin à cette date. La formule en question a depuis été remplacée par la Commission.  Le membre a jugé que l’ancienne formule se conformait sensiblement à l’article 43 de la LLUH pour les raisons suivantes : 1) elle informait de façon efficace le locataire que s’il quittait le logement locatif conformément à l’avis, la location prendrait fin à la date à laquelle elle serait résiliée; 2) elle informait le locataire que si le locateur demandait à la Commission de rendre une ordonnance, le locataire avait le droit de contester la requête.

L’avis de résiliation de la location, qui a été signifié le 30 avril 2007, précisait une date de résiliation du 30 juin 2007. Les locataires ont indiqué qu’ils avaient un bail écrit valide prévoyant une location fixe d’un an pour la période du 1er décembre 2006 jusqu’au 1er décembre 2007 (y compris cette date).  Le locateur a indiqué que la convention de location par écrit a été conclue d’une manière frauduleuse et qu’on ne devrait pas en tenir compte, ce qui entraînerait une location mensuelle.

Le membre s’est penché sur le conflit entre le paragraphe 53 (4) de la Loi sur les hypothèques (la date de résiliation étant de soixante jours après la signification de l’avis, sans égard à une convention de location à période fixe) et le paragraphe 49 (3) de la LLUH. Le membre a conclu que conformément au paragraphe 3 (4) de la LLUH, la LLUH a préséance.  Par conséquent, une location à période fixe était en vigueur et étant donné que la date de résiliation indiquée dans l’avis n’était pas à la fin de la période, l’avis était nul. Texte intégral (angl.)

CEL-03686                                                                                                    04/10/2007

– art. 61 – acte illicite, art. 66, compromet la sécurité – demande d’ajournement du locateur suivant le dépôt de la preuve du locateur – préjudice – ajournement refusé – requête du locateur en vue de produire une contre-preuve – requête rejetée

Le locateur a appelé deux témoins relativement à sa cause, dont une personne était un policier. Le locateur a ensuite demandé un ajournement pour pouvoir appeler deux autres policiers dont le locateur connaissait l’existence, mais qu’il n’avait pas pu sommer de comparaître.  Le locataire s’est opposé à la requête et le membre a déterminé, en évaluant le préjudice causé aux parties, qu’étant donné que le locataire était prêt à procéder et que les témoins du locataire pourraient quitter le pays, un ajournement n’était pas justifié.

L’acte illicite présumé était l’abandon supposé de jeunes enfants par le locataire. Le membre a trouvé que le fardeau de la preuve de l’acte illicite reposait sur le locateur et, bien que le degré de preuve n’était pas équivalant au niveau requis dans une cause criminelle (hors de tout doute raisonnable), la preuve devait se situer à un niveau plus élevé que la prépondérance des probabilités.

À la fin de la cause présentée par le locataire, le locateur a demandé de produire une contre-preuve pour contester la crédibilité du témoin du locataire. Le locateur a déclaré qu’il ne pouvait prévoir la preuve présentée par le locataire et que la présence des deux policiers non sommés était nécessaire aux fins de la contre-preuve.  Le membre a refusé la requête du locateur et a déterminé que les exigences relatives à la justice naturelle et à la nécessité de tenir une audience équitable et expéditive signifiaient que le locateur pouvait et aurait du sommer les policiers lors de la production de la preuve principale. Texte intégral (angl.)

CEL-51295-RV                                                                                           25/07/2007

– art. 61 (Loi sur la protection des locataires) arriéré – par. 207 (1) requête en expulsion d’un locateur seulement dans le cas d’un arriéré de loyer supérieur à 10 000 $ – compétence de la Commission

Le locateur a allégué que le locataire avait un arriéré de loyer supérieur à 33 000 $. Le locateur voulait uniquement une ordonnance d’expulsion et une déclaration selon laquelle la Commission respectait l’arriéré.  Le locateur a plaidé que la Commission pouvait lui permettre de «diviser » sa cause.

Le membre a rejeté la requête en expulsion du locateur uniquement conformément à l’énoncé « sous toutes réserves » et a par conséquent, confirmé que le tribunal conserve tous les pouvoirs de redressement en ce qui a trait aux différends dont les montants dépassent les limites monétaires de la Commission. Le locateur avait pour option de faire entendre sa cause par la Commission et de renoncer à tout montant supérieur à 10 000 $ ou d’aller devant un tribunal compétent pour obtenir la réparation qu’il désire. Texte intégral (angl.) 

CEL-07769-RV                                                                                        05/03/2008

– art. 59 – arriéré de loyer – Loi sur la faillite et l’insolvabilité – proposition d’un consommateur – défaut de paiement réputé – effet du défaut de paiement réputé, par.  66.31 (1) et 66.32  (2)

Le locateur a déposé une requête visant le paiement d’un arriéré de loyer du locataire. Le locataire avait déposé une proposition de consommateur conformément aux dispositions de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité (la « LFI ») et y avait indiqué le locateur comme étant un créancier ordinaire. À l’audience que la Commission avait prévue pour entendre la requête du locateur, le locateur a prétendu que la Commission avait la compétence pour entendre sa requête. Le locateur a déposé certains documents auprès de la Commission concernant le défaut de paiement de sommes de la part du locataire conformément à sa proposition de consommateur.

Conformément aux dispositions de la LFI, le défaut du locataire d’effectuer les paiements qu’il devait faire conformément à la proposition de consommateur a entraîné l’annulation réputée de la proposition. La Commission a déterminé que conformément au paragraphe 66.32 (2) de la LFI, la réclamation par le locateur concernant le paiement d’arriéré de loyer a été réactivée et la Commission avait la compétence pour procéder à l’audience et rendre l’ordonnance que le locateur réclame.
Texte intégral (angl.)

CET-00058                                                                                                    30/04/2007

- par. 5 (a), exemption (Loi sur les aubergistes) – al. 29 (1) 5, interdiction d’accès au logement illégale – art. 30, indemnité 

Le locateur loue des chalets à court terme à des touristes de juin à septembre.  La locataire a loué un chalet à compter d’octobre, ayant l’intention de quitter le chalet l’été suivant ou de convertir la location à une location à la semaine.  En décembre, le locateur a interdit à la  locataire l’accès au logement.

Le membre a déterminé que la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (LLUH) s’applique parce que la locataire a payé le premier loyer et le loyer du dernier mois,  la locataire a payé un montant séparé pour l’électricité, le locateur n’a pas fourni de service de tenue de chambre ou de service téléphonique, la locataire a dû mettre le service d’approvisionnement de gaz à son nom et la locataire n’a pas été facturée la TPS.

Le membre a accordé une réduction de loyer à la locataire pour la partie du mois pendant laquelle elle n’a pas pu occuper le logement, une  indemnité pour perte de nourriture et d’effets personnels, et un montant de 1 500 $ pour le dérangement causé à locataire pendant la saison des fêtes. Texte intégral (angl.)

CET-01181                                                                                               30/06/2008

– art. 25 – entrée illégale par le locateur - art. 24 – changer ou faire changer les serrures – entrée par le locateur pour permettre le changement des serrures

Le locateur a pris possession du logement locatif en affichant un avis sur la porte des locataires indiquant que le logement locatif a été « saisi » pour non paiement du loyer et parce que le locateur veut prendre possession des lieux pour lui même. Le locateur a changé les serrures sans donner des clés de rechange aux locataires. Afin d’effectuer le changement des serrures, le locateur est entré dans le logement locatif.

Le membre a conclu qu’il n’y avait aucune preuve d’entrée illégale par le locateur, outre l’entrée pour changer les serrures. Le membre a jugé qu’une conclusion en application de l’article 24 de la LLUH (changer illégalement les serrures) comprend l’entrée illégale dans le but de changer les serrures et que les locataires n’avaient droit à aucune mesure de redressement fondée sur cette entrée illégale.

Le membre a imposé une amende administrative au locateur et ordonné une réduction de loyer. Il a aussi déclaré que la Commission n’a pas le pouvoir d’allouer des dommages intérêts punitifs aux locataires. Texte intégral (angl.)

EAT-00053                                                                                                     23/04/2007

- rétroactivité – art. 242, disposition transitoire–art. 246, avis valide
la LPL s’applique, la LLUH ne s’applique pas–art. 135, somme non perçue ou conservée illégalement

Le locateur a donné un avis d’un an en vertu de l’article 113 de la Loi de 1997 sur la protection des locataires (LPL), la date de résiliation tombant après l’entrée en vigueur de la LLUH.  Le locateur a versé une indemnité de trois mois de loyer (777 $) conformément à l’article 55 de la LPL lorsqu’il a donné l’avis.

Quelques mois plus tard, le locataire a demandé par requête à la Commission de rendre une ordonnance déterminant que le locateur avait perçu ou conservé une somme illégalement. Les locataires ont allégué qu’ils avaient droit à une indemnité de 3 000 $ tel que l’exige l’article 164 de la LLUH.  En se fondant sur l’article 242 de la LLUH, les locataires ont allégué que le locateur aurait dû présenter une requête pendant que la LPL était en vigueur pour concrétiser son droit de verser une indemnité inférieure en vertu de la LPL.  En se fondant sur l’article 246, les locataires ont allégué que l’avis avait uniquement une durée de deux mois après l’entrée en vigueur de la LLUH et qu’étant donné que le locateur n’avait pas présenté de requête pendant cette période, l’avis avait expiré.  Le locateur a répliqué que l’indemnité était liée à l’avis et non la requête et qu’étant donné que l’avis avait été donné en vertu de la LPL, cette loi devrait s’appliquer.

Le membre a déterminé que le locateur avait donné l’avis et l’indemnité lorsque la LPL était en vigueur et qu’il n’était pas par conséquent tenu de verser le montant de l’indemnité indiquée dans la LLUH.  La requête du locataire a été rejetée.
Texte intégral (angl.)

SOL-00776                                                                                                     12/04/2007

- par. 59 (1), le locataire n’a pas payé le loyer exigible (signification prématurée)

Le locateur a demandé par requête à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location et d’éviction du locataire parce que le locataire n’a pas payé le loyer exigible. L’avis N4 a été signifié au locataire le 1er février 2007 et le locateur n’y réclamait que le loyer du mois de février.

Le membre a conclu que, sans égard à l’article 59 de la LLUH (qui indique que si le locataire ne paie pas le loyer légalement échu aux termes de la convention de location, le locateur peut lui donner un avis de résiliation de la location), le 1er février 2007, le locataire n’avait pas encore omis de payer le loyer légalement échu.  Le locataire avait jusqu’à minuit le 1er février 2007 pour payer le loyer. L’avis N4 de résiliation a été signifié au locataire prématurément. Par conséquent, le locateur a choisi de retirer sa requête.

La requête du locateur a été retirée, sous réserve de tout droit.
Texte intégral (angl.)

SOL-00961-SA                                                                                               12/04/2007

- par. 77 (1), les locataires ne respectent pas une condition énoncée dans l’ordonnance obtenue sur consentement–al.78 (11) (c), une ordonnance, qui prend effet à une date future, annulant la suspension de l’ordonnance

Le locateur a demandé par requête à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location et d’éviction des locataires, et une ordonnance obligeant les locataires à payer le loyer et une indemnité exigibles parce que les locataires n’ont pas respecté une condition énoncée dans l’ordonnance obtenue sur consentement. Les locataires ont omis de verser un montant précis le ou avant une date précise conformément à l’ordonnance obtenue sur consentement. Ils veulent maintenant faire annuler cette ordonnance. Les locataires ont expliqué qu’ils avaient déposé une requête T6 relative à l’entretien et qu’il s’attendaient à obtenir une réduction de loyer qui aiderait ou pourrait aider à payer une partie ou la totalité de l’arriéré.

À l’audience, les locataires ont consenti à effectuer le paiement à une date précisée. Toutefois, ils ont décidé d’attendre de verser cette somme dans la perspective de recevoir une somme dans le cadre de leur requête en matière d’entretien et ce, malgré le fait que ce paiement avait été ordonné par la Commission.  Les locataires n’avaient donc aucun motif justifiable sur lequel fonder leur requête en annulation de l’ordonnance.

La requête des locataires en vue d’obtenir l’annulation de l’ordonnance a été refusée. Le membre, à la demande des locataires et avec le consentement du locateur, a remis la résiliation à plus tard en reportant la levée de la suspension de l’ordonnance pour une semaine, conformément à l’al. 78 (11) (c) de la LLUH. Texte intégral (angl.)

SOL-01024-SA                                                                                              20/04/2007

- art. 78 (11), annulation

Le locataire a omis d’effectuer un versement précisé dans un règlement obtenu par médiation conformément à l’article 78 de la LLUH et la Commission a rendue une ordonnance ex-parte pour résilier la location. Le locataire a par la suite déposé une motion en annulation de l’ordonnance ex-parte.

Le membre a accepté la motion en annulation de l’ordonnance du locataire conformément à l’alinéa 78 (11) (b), qui prévoit que même lorsqu’un règlement obtenu par médiation a été inobservé, la Commission peut annuler l’ordonnance rendue en vertu de l’article 78 « … si elle est convaincue, eu égard à toutes les circonstances, que l’annulation de l’ordonnance prévue au paragraphe (6) ne constituerait pas une injustice ».

Le membre a conclu que, malgré le fait que le locataire avait enfreint le règlement obtenu par médiation, compte tenu du revenu limité du locataire, du fait que le loyer du locataire était subventionné, et des mesures que le locataire avait prises pour rectifier la situation, il serait injuste d’annuler l’ordonnance.

Le membre a ordonné au locataire de payer l’arriéré et le loyer mensuel par versements échelonnés sans quoi le locateur pourrait demander, aux termes de l’art. 78, une ordonnance de résiliation de la location. Texte intégral (angl.)

SOL-01316                                                                                                     27/04/2007

- art. 82, rejeté – art. 83, rejet de l’expulsion

Le locateur a demandé par requête à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion des locataires parce qu’ils n’avaient pas payé le loyer exigible. À l’audience, les locataires ont soulevé des problèmes d’entretien conformément à l’art. 82 de la LLUH et ont demandé une réduction du loyer axée sur ce motif.

Le membre a déterminé que les locataires n’avaient pas informé le locateur de certains problèmes et n’avaient pas collaboré avec le locateur qui s’efforçait de résoudre d’autres problèmes. De plus, le membre a trouvé que le locateur a pris des mesures en temps utile pour résoudre les problèmes lorsque les locataires l’avaient averti d’une manière appropriée. Par conséquent, il a été déterminé que le locateur n’a pas manqué à ses obligations d’entretien conformément à l’art. 20 de la LLUH et la requête du locateur en vue d’obtenir une réduction de loyer a été rejetée. Le membre a examiné la question du refus de l’expulsion conformément à l’article 83 de la LLUH et a déterminé qu’étant donné que les locataires étaient en train de quitter le logement, il n’était pas nécessaire de refuser l’expulsion.

Le membre a accepté la requête du locateur en vue de résilier la location et a ordonné le paiement de l’arriéré tel que demandé dans la requête. Texte intégral (angl.)

SOL-01458AM                                                                                               19/06/2007

- art. 27, entrée du locateur sans donner d’avis–art. 83, rejet de l’expulsion 

Le locateur a demandé par requête à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location et d’éviction des locataires parce que les locataires avaient entravé de façon importante un droit du locateur. Les locataires ont admis qu’ils avaient refusé de laisser entrer le locateur et son épouse dans le logement locatif, ces derniers voulant inspecter des travaux de réparation effectués plus tôt, malgré la signification d’un avis d’entrée écrit approprié. Le locataire a allégué que seul le locateur avait le droit d’entrer et qu’il n’existait aucun droit correspondant pour amener un ami. 

Le membre est satisfait qu’il était raisonnable pour le locateur de se faire accompagner par son épouse parce qu’elle avait auparavant effectué des réparations dans le logement, et avait parfois agit à titre de représentante pour le locateur.  Le membre est satisfait que les locataires ont entravé de façon importante le droit du locateur lorsqu’ils l’ont empêché d’entrer dans le logement locatif à deux reprises.  Toutefois, conformément à l’article 83 de la LLUH, l’ordonnance prévoit que la location n’est pas résiliée à condition que les locataires autorisent l’accès du locateur au logement aux termes de l’art. 27 de la Loi.  Si les locataires n’autorisent pas l’entrée du locateur et sa représentante, le locateur peut demander à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location en vertu de l’art. 78 de la LLUH.
Texte intégral (angl.)

SOL-01897                                                                                                     28/05/2007

- art. 49 usage personnel de l’acheteur – acheteur non crédible – rejet de la requête d’ajournement

Le locateur a demandé par requête à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location au nom d’un acheteur qui veut prendre possession du logement pour lui-même.

Au début de l’audience, le locataire a demandé un ajournement pour examiner la convention de vente que le locateur a omis de lui fournir avant l’audience.  Le locataire voulait également interroger le locateur qui n’était pas présent à l’audience mais qui avait envoyé un représentant à sa place.  Le membre a rejeté la demande parce que le locataire aurait pu lui-même convoquer le locateur.  Le membre a retardé l’audience pendant une heure pour donner l’occasion au locataire d’examiner le contrat de vente.

Le membre a rejeté la requête du locateur pour les motifs suivants :

1. Le locateur n’a pas réussi à établir que l’acheteur avait conclu une convention de vente avec le locateur tel que l’exige l’art. 49 de la LLUH.  Au moment de la tenue de l’audience, l’acheteur n’avait pas signé de contrat de vente du logement.
   
   
2. Le locateur n’a pas réussi à établir la « bonne foi » de l’acheteur qui voulait prendre possession du logement pour lui-même, tel que l’exige l’art. 49 de la LLUH.  Plus précisément, le membre ne croyait pas que l’acheteur et son épouse auraient acheté un logement sans l’avoir vu avant l’achat et qu’ils auraient occupé ce logement étant donné son mauvais état.  De plus, l’acheteur était peu convaincant durant son témoignage, ne répondant que « oui » ou « non » aux questions suggestives du représentant du locateur pendant l’interrogatoire principal.  Texte intégral (angl.)

SOL-01945                                                                                                   07/06/2007

- art. 69 arriéré – art. 62 dommages au logement – chose jugée – art. 83 rejet de l’expulsion

Le locateur a demandé par requête à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location parce que le locataire n’a pas payé le loyer exigible pour mars, avril et mai 2007 et parce que le locataire a causé intentionnellement ou par sa négligence des dommages injustifiés en étendant de la terre végétale à côté de la maison, ce qui empêche l’eau de s’écouler de la maison.

La locataire a allégué qu’elle avait payé le loyer pour ces mois en déposant des mandats dans la boîte aux lettres du locateur. Le membre ne l’a trouvait pas crédible parce qu’au moment de la tenue de l’audience, la locataire n’avait pas déterminé auprès de la banque si les mandats avaient été encaissés et parce qu’elle était à l’aise de laisser le loyer de mai 2007 dans la boîte aux lettres non verrouillée du locateur après avoir su que le locateur n’avait pas reçu les loyer de mars et d’avril 2007.

Le membre a exercé son pouvoir décisionnaire en vertu du par. 83 (2) de la LLUH pour reporter l’expulsion de trois semaines parce que la locataire est bénéficiaire de l’aide sociale.

Pour ce qui est des frais réclamés pour les dommages, le membre a déterminé qu’une décision avait été prise à ce sujet lors d’une audience précédente. Le locateur a essayé de faire une distinction avec la présente requête parce que lors de l’audience précédente, la portée des dommages n’avait pas encore été déterminée. Le membre s’est fondé sur le principe de la « chose jugée » pour rejeter la requête.  Bien que le locateur pourrait avoir soulevé la question prématurément lors de l’instance précédente, étant donné qu’il l’a fait, il n’a pas recours à une « autre chance » de le faire dans la présente requête. Texte intégral (angl.)

SOL-02104                                                                                                 11/06/2007

– art.  59 arriéré – travaux effectués par le locataire et prêts et avances accordés au locataire  – par. 2 (1) éléments constituant un « loyer »

Le locateur a demandé une ordonnance de résiliation de la location parce que le locataire n’a pas payé le loyer exigible.

Durant la location, le locateur a engagé le locataire pour effectuer des travaux d’entretien et d’installation de murs secs dans l’ensemble d’habitation et avait versé de l’argent au locataire pour qu’il achète des outils et d’autres fournitures.

Le locateur a allégué que les travaux du locataire devraient être considérés indépendamment de la convention de location et que les « prêts et avances »  versés par le locateur au locataire devraient être considérés comme un arriéré de loyer.

Le membre a conclu que les travaux sont devenus partie intégrante de la convention de location et que la définition de « loyer » de la LLUH permettait à la Commission de déterminer que les travaux étaient en contrepartie d’un montant versé par le locataire. Le membre a également conclu que les « prêts et avances » n’étaient pas conformes à la définition de « loyer » de la LLUH et qu’on ne pouvait donc pas les utiliser dans le calcul de l’arriéré de loyer.  Text intégral (angl.)

SOL-03369                                                                                                  09/07/2007

– art. 59 arriéré – art. 82 questions émanant des locataires – refus d’une requête d’ajournement pour permettre aux locataires de soulever pour la première fois des questions visées par l’article 82

Le locateur a demandé une ordonnance de résiliation de la location au motif de non-paiement du loyer. Les locataires, bien qu’ils ne demandaient pas une dispense de l’expulsion en vertu de l’article 83 de la LLUH, ont avisé le membre qu’ils attendaient de recevoir un conseil juridique d’un avocat, à savoir s’ils devraient soulever ou non une question telle que permise par l’article 82 de la LLUH. Les locataires ont demandé à la Commission une ordonnance comportant deux parties, soit :

1. permettre le versement de l’arriéré à la Commission;
   
   
2. permettre un ajournement de l’audience pour permettre aux locataires de déterminer s’ils veulent soulever des questions en vertu de l’article 82.

Le membre a refusé un ajournement et a souligné que l’article 82 de la LLUH est rédigé au présent et énonce ce qui suit : « à l’audience qui a lieu sur la requête que présente le locateur… pour que soit rendue une ordonnance de résiliation de la location (axée sur un arriéré), la Commission autorise le locataire à soulever toute question qui pourrait faire l’objet d’une requête présentée par lui ». Dans le cas présent, le membre a déterminé que les locataires ne voulaient pas soulever une question à l’audience, mais voulaient du temps pour décider s’ils voulaient soulever une question à la reprise d’une audience ajournée. Texte intégral (angl.)

SOL-12512                                                                                                 23/06/2008

– art. 59 – non-paiement du loyer – droit en matière de mandat – le concierge avait le pouvoir apparent de lier le locateur.

Lors de l’instance à la Commission, le locataire a contesté le montant du loyer mensuel réclamé par le locateur. Le locataire avait reçu un avis indiquant que le loyer serait augmenté à 846 $ par mois. Cependant, le concierge de l’ensemble d’habitation a informé le locataire qu’il était tenu de payer seulement le loyer en vigueur avant l’augmentation, c’est à dire, 825 $ par mois. Le locateur a donné un autre avis d’augmentation portant le loyer à 867 $ et le locataire a payé 846 $ par mois après la réception de cet avis.
 
Le membre a jugé que le locataire s’est fondé avec raison sur le pouvoir apparent du concierge, en tant que représentant du locateur, de lier le locateur et de permettre au locataire de payer le loyer moins élevé de 825 $ pour l’année 2007 2008 et il a été déterminé que l’augmentation du loyer en 2008 correspondait au taux légal (1,4 %) appliqué au loyer mensuel de 825 $ (836,55 $ par mois). Text intégral (angl.)

SOT-00022                                                                                                     26/03/2007

- art. 29 – Entrave importante à la jouissance raisonnable du logement par le locataire

Le locataire a demandé par requête à la Commission de rendre une ordonnance déterminant que le locateur avait entravé de façon importante la jouissance raisonnable du logement par le locataire ou un membre du ménage du locataire. Le locataire s’est fiancé et avait l’intention d’habiter le logement locatif avec sa femme, mais n’avait pas l’intention d’ajouter le nom de sa femme à la convention de location à titre de locataire.  La convention de location prévoyait qu’une fiancée devait remplir une « demande d’autorisation pour habiter le logement ». La demande de la fiancée a été rejetée. Le locateur a avisé le locataire que si sa femme emménageait dans le logement, la location serait résiliée.  Le locataire a demandé une ordonnance pour déterminer si le locateur avait refusé illégalement de permettre à la fiancée d’emménager dans le logement locatif et l’avait menacé illégalement d’expulsion si elle y emménageait. Il a également demandé une ordonnance pour faire cesser l’activité du locateur qui empêche sa nouvelle épouse d’emménager dans le logement.
 
Le locateur a fait valoir que la fiancée était une « locataire éventuelle » étant donné que ce terme est employé à l’article 10 de la LLUH et le locateur rejette la fiancée comme locataire en vertu de la LLUH et du Code des droits de la personne.  Le locateur a soulevé l’art. 3 du Règlement de l’Ontario 516/06 pour appuyer sa position selon laquelle la fiancée est une locataire éventuelle, étant donné qu’elle pourrait demeurer dans le logement sans le locataire en vertu de l’art. 3.  Soulignant l’objet de l’Assemblée législative concernant l’élaboration de l’art. 3 du règlement et le manque de mise en application de l’art. 10, le membre rejette la position du locateur. Le membre a indiqué que l’art. 10 de la LLUH ne permet pas aux locateurs de trier les locataires possibles futures, ce qui est contraire à l’opinion du locateur, étant donné qu’un locataire possible future n’est pas un « locataire éventuel » tel que ce terme est utilisé à l’art. 10.  Selon le membre, une locataire éventuel est une personne qui fait une demande pour devenir locataire, pas une personne qui pourrait à l’avenir avoir le droit de devenir une locataire si certaines choses arrivent.

Le locateur a fait valoir que la convention de location prévoit que le locateur peut refuser des locataires/occupants éventuels et le locataire devrait être lié par cette convention.  Le membre a déterminé qu’étant donné le langage utilisé dans la convention de location, il n’était pas clair que le locataire n’avait pas respecté les modalités de la convention.

Le membre a déterminé que les gestes du locateur avaient eu pour effet d’entraver de façon importante la jouissance raisonnable du logement locatif par le locataire, étant donné que la jouissance raisonnable est le droit contractuel d’utiliser pleinement le logement locatif à toutes fins légales et le locataire ne se comportait pas d’une façon illégale.
 
La Commission a ordonné au locateur de s’abstenir d’interdire à la fiancée du locataire d’emménager dans le logement locatif et de s’abstenir de menacer le locataire et sa fiancée d’expulsion.  Texte intégral (angl.)

SOT-00042                                                                                                  20/04/2007

- art. 20, entretien, réparations – inondation 

Un tuyau d’un système à eau diffusée a brisé au dernier étage d’un bâtiment, causant une inondation et des dommages importants à 64 logements et certaines des aires communes. Le locataire a déposé une requête T6 en vue d’obtenir une ordonnance déterminant que le locateur avait manqué à ses obligations relatives à l’entretien.

Le membre a déterminé que le locateur avait effectué des inspections de routine régulièrement et n’aurait pas pu prévoir ou prévenir l’inondation. Le locateur a pris des mesures immédiatement après avoir découvert l’inondation. Les réparations ont été effectuées le plus rapidement possible. Le locateur a fourni un hébergement au locataire dans un hôtel pendant 20 jours et, pour bien faire, a versé 500 $ à chaque locataire touché.

La requête du locataire a été rejetée. Texte intégral (angl.)

SOT-00078                                                                                                    27/03/2007

- art. 31, entrée illégale par le surintendant

Un nouveau surintendant d’un immeuble, a déverrouillé la porte d’entrée du logement locatif d’un locataire pour y placer un paquet, puis a verrouillé la porte. Le surintendant croyait qu’il rendait service au locataire en lui évitant de récupérer le paquet plus tard.  Une alarme a été déclenchée, à laquelle ont réagi le locataire et la police.  Le locataire, un réfugié protégé, a témoigné qu’il avait traversé des moments difficiles dans sa vie et que l’incident lui avait rappelé des choses qu’il essayait d’oublier et l’avait rendu vulnérable.

Le membre a déterminé que bien que le surintendant était en fait entré illégalement dans le logement, les actions du surintendant, dans des circonstances normales, ne justifieraient pas la résiliation de la location; toutefois, compte tenu des circonstances du locataire, la résiliation est justifiée.  Le membre a également déterminé qu’il ne serait pas approprié d’imposer une amende au locateur, car il n’y avait pas intention de porter préjudice et il ne serait pas non plus approprié d’exiger que le locateur paie les frais de location du camion de déménagement parce que le locateur n’est pas responsable des événements dans la vie du locataire.

Le membre a ordonné la résiliation de la location.  Texte intégral (angl.)

SOT-00163                                                                                                   27/04/2007

- art. 64, entrave à la jouissance raisonnable

L’ensemble d’habitation comprend deux logements locatifs et le locataire habite le logement inférieur. Conformément au bail, la locataire est tenue de payer les frais de gaz, d’électricité et d’eau.  La locataire a fait établir ces services à son nom, mais a découvert plus tard qu’il n’y avait qu’un compteur de gaz pour les deux logements.  Le locateur a informé la locataire qu’elle devrait percevoir la moitié des frais de consommation de gaz du locataire du logement supérieur chaque mois. Lorsque le locataire du logement supérieur n’a pas payé la moitié de ces frais, le locateur a accepté de payer la moitié des frais de gaz chaque mois et de percevoir le montant exigible du locataire du logement supérieur. Le locateur a payé la moitié des frais pour décembre 2006, mais ne l’a pas fait pour les mois subséquents. Par conséquent, la facture du gaz était en souffrance et l’alimentation en gaz risquait d’être déconnectée.

Le membre a déterminé que le manquement par le locateur de prendre des mesures appropriées pour s’assurer que chaque locataire paie sa part des frais de gaz, a mis la locataire dans une situation vulnérable et que ce manquement constitue une entrave à la jouissance raisonnable du logement par la locataire.

Le membre a ordonné au locateur de payer la moitié de la facture du gaz en souffrance et la moitié de chaque facture du gaz par la suite. Si le locateur omet de payer la moitié de la facture du gaz d’un mois quelconque, la locataire pourra déduire le solde du montant de son loyer mensuel. Texte intégral (angl.)

SOT-00248-IN(2)                                                                                         01/06/2007

- art. 22, entrave raisonnable – par. 21 (1), service essentiel

Les locataires ont demandé par requête à la Commission de rendre une ordonnance déterminant que les locateurs ont entravé de façon importante la jouissance raisonnable du logement par les locataires en coupant ou en entravant de façon délibérée la fourniture raisonnable d’un service essentiel.

Lors d’une réunion extraordinaire tenue pour déterminer si les locateurs s’étaient conformés à une ordonnance intérimaire précédente à ce sujet, le membre a conclu que les locateurs avaient enfreint les dispositions de cette ordonnance en imposant des conditions à l’entreprise de service public lorsque cette dernière a voulu aider les locataires en exécutant le règlement municipal sur les services essentiels, en omettant de reprendre à son service l’entreprise de service public et en omettant de fournir un bloc d’alimentation aux locataires pour un appareil de ventilation spontanée en pression positive continue dans un délai raisonnable.

Le membre a rendu une ordonnance intérimaire qui prévoit ce qui suit : les locateurs sont tenus de donner à l’entreprise de service public et à la municipalité libre accès au logement et à l’ensemble d’habitation afin de rétablir l’électricité au logement et d’exécuter le règlement sur les services essentiels; les locataires peuvent résilier la location en remettant un avis écrit de 48 heures dans les 60 jours suivant l’ordonnance; le loyer est suspendu pendant la période de non conformité; les locateurs sont tenus de s’assurer de l’approvisionnement continu en électricité à l’appareil de ventilation spontanée en pression positive continue des locataires; les locateurs sont tenus de payer à la Commission une amende administrative quotidienne de 500 $ jusqu’à ce que les locateurs rétablissent l’approvisionnement en électricité au logement ou jusqu’à ce que les locataires quittent le logement.
Texte intégral (angl.)

SOT-00249                                                                                               21/06/2007

– art. 135 sommes perçues ou conservées illégalement – maisons de soins – avis de résiliation – par. 37 (3) résiliation par convention

Le locataire a demandé une ordonnance déterminant que le locateur a perçu ou conservé des sommes illégalement.

Le locataire a directement emménagé dans une maison de soins après son congé de l’hôpital et avait payé le montant total du loyer au début de chaque mois. Il n’y avait aucune convention de location écrite même si l’article 139 de la LLUH exige qu’il y ait une convention de location par écrit concernant la location de chaque locataire d’une maison de soins.

Le locataire a trouvé un autre logement et durant le deuxième mois a donné un avis au locateur qu’il quitterait les lieux le 15e jour de ce mois.  Le locataire a insisté que locateur lui remette la moitié du loyer mensuel. Toutefois, le locateur a refusé de le rembourser parce qu’un avocat a dit qu’un avis de 60 jours était nécessaire.

Le membre a conclu qu’il y avait une entente entre le locateur et le locataire en vue de résilier la location et qu’un avis n’est pas nécessaire lorsqu’une entente de résiliation de la location est conclue. Le membre a également fait remarquer qu’en l’absence d’une entente de résiliation d’une location dans le cas d’une maison de soins, seul un avis de 30 jours est requis.

Le membre a ordonné au locateur de payer au locataire le surplus de loyer pour la période allant du premier jour où la libre possession du logement a été donnée au dernier jour du mois. Texte intégral (angl.)

SOT-00269-AM                                                                                            18/09/2007

– art. 29 – entrée illégale, changer ou faire changer les serrures, entraver la fourniture raisonnable d’un service essentiel;  art. 30 – pénalité administrative, paiement des frais raisonnables du locataire

Le locataire a demandé une ordonnance de la Commission indiquant que le locateur était entré illégalement dans le logement locatif, avait changé les serrures et avait coupé la fourniture raisonnable de services.   

Le logement locatif était insatisfaisant dès le début de la location. Après que le locataire se soit plaint à la direction chargée de l’application de la loi du ministère et ait conservé le loyer pour essayer d’encourager le locateur à résoudre les problèmes, le locateur a coupé l’électricité, a changé les serrures et a retiré les biens du locataire.

Le membre a trouvé que le devis de la valeur des articles dont le locateur avait disposés était raisonnable. Le membre a donné des précisions sur les articles spécifiques et les montants que le locateur devait au locataire pour remplacer les articles.

Le membre a également ordonné au locateur de payer une pénalité administrative de 2 500 $ pour le dissuader d’agir ainsi et parce que le locateur a ouvertement enfreint la Loi. Pour déterminer le montant de la pénalité, le membre a examiné d’autres cas, présentés par le représentant du locataire, dans le cadre desquels la Commission avait imposé des pénalités administratives au même locateur. Le membre a souligné que, dans ces cas, aucune pénalité n’avait été ordonnée pour les points soulevés dans la présente requête et le locateur n’avait pas l’avantage de connaître les conséquences possibles spécifiques de ses actions à la date où il les a posées.
Texte intégral (angl.)

SOT-00474                                                                                                  03/08/2007

– art. 135 – sommes perçues ou conservées illégalement; art. 13
– début de la location; art. 106 – avance de loyer

La demande de location d’un loyer indiquait que l’avance de loyer était non remboursable. Le locataire a allégué qu’une entente verbale que le locataire et le locateur avait conclue concernant le remboursement de l’avance devrait avoir préséance sur l’entente écrite.  Toutefois, la preuve a révélé que le locataire n’a pas respecté l’entente verbale et a avisé le locateur après la date à laquelle la location avait commencé, qu’il ne prendrait pas possession du logement locatif.

Le membre a jugé que le locataire n’avait pas droit au remboursement de l’avance de loyer, car l’article 13 de la Loi prévoit qu’une location commence à la date à laquelle le locataire avait droit d’occuper le logement si le locataire occupe le logement ou non. Texte intégral (angl.)

SOT-00795                                                                                                  07/02/2008

– Code des droits de la personne – handicap – devoir de s’adapter aux circonstances, Loi sur l’exercice des compétences légales – art. 23 – exclusion des représentants – admissibilité des parajuristes

Le représentant du locataire n’avait pas déposé une demande dûment remplie pour obtenir un permis de parajuriste du Barreau du Haut-Canada avant la date limite pour le faire, soit le 31 octobre 2007, et n’était pas exempté d’obtenir un permis. Le membre a exclu le représentant.

Le locataire était atteint d’un handicap, la sclérose en plaques, et utilisait un triporteur.  Le locataire avait de difficulté à accéder au logement locatif en l’absence d’un dispositif fourni par le locateur, qui permettrait au locataire de franchir plus facilement la porte menant au logement locatif. Le membre a conclus qu’un mauvais accès au logement locatif entraînait une restriction pour le locataire étant donné qu’il était atteint d’un handicap.

Le membre a conclu que le locateur se devait de s’adapter raisonnablement aux circonstances du locataire, mais qu’il n’était pas obligé de fournir un accès automatique au logement locatif; une option moins coûteuse comme un arrêt de porte, un coin ou un dispositif semblable pour tenir la porte ouverte serait suffisant pour que le locateur remplisse son devoir de s’adapter aux circonstances du locataire dans le cas présent. Text intégral (angl.)

SOT-01293                                                                                                  18/07/2008

– art. 135 – sommes perçues ou conservées illégalement – contrat – exigence selon laquelle l’offre et l’acceptation constituent un contrat exécutoire

Les locataires ont signé une offre de bail et le membre a jugé qu’ils avaient annulé cette offre avant que le locateur l’ait acceptée et qu’il ait informé les locataires de son acceptation. Le membre a conclu que l’offre n’a pas été acceptée par le locateur avant que les locataires ne l’annulent, qu’il n’y a pas eu de convention de location et que le locateur devait rembourser l’avance de loyer aux locataires.
Text intégral (angl.)

SWL-01196                                                                                                   04/04/2007

- al. 63 (1) (a), dommages causés intentionnellement – al. 83 (1) (b), expulsion reportée

Les locateurs ont demandé par requête à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion des locataires parce que les locataires ou leurs invités ont causé intentionnellement des dommages injustifiés à l’ensemble d’habitation. Seuls les locataires ont assisté à l’audience.

Le membre a déterminé que les locataires ou leurs invités avaient causé des dommages injustifiés au montant de 864,34 $ en brisant la porte en verre à l’entrée du logement, pratiquant ainsi un trou de 12 pouces dans la cloison sèche près du puits d’escalier, en fracassant une porte en acier à l’arrière du logement et brisant le mécanisme de blocage de cette porte et en perforant une autre porte.

Toutefois, étant donné que d’autres dommages n’ont pas été causés par la suite et que les locateurs ont attendu près d’un mois après l’incident pour déposer leur requête, le membre a décidé de reporter l’expulsion de sept jours et n’a pas exigé du shérif qu’il accélère l’exécution de l’expulsion. Texte intégral (angl.)

SWL-03592-RV et SWT-00325-RV                                                            14/09/2007

– par. 209 (2), participer raisonnablement à une instance

Dans sa requête, le locataire avait donné l’adresse du logement locatif comme adresse postale et a fourni un numéro de téléphone et une adresse électronique « hotmail ».

La locataire a quitté le logement locatif, mais n’a pas fourni de nouvelle adresse postale à la Commission ou au représentant du locateur. L’avis d’audience de la Commission a été envoyé à la dernière adresse connue de la locataire. Le locateur avait envoyé un courriel au locataire au sujet de la date de l’audience et avait essayé de l’appeler.  La locataire a allégué que le représentant du locateur savait que la locataire n’avait qu’un accès Internet limité.

La locataire ne s’est pas présentée à la première audience. À l’audience d’examen, le membre a jugé que le locataire a la responsabilité de s’assurer de fournir ses coordonnées actuelles à la Commission et a manqué la première audience parce qu’elle a été négligente. Texte intégral (angl)

SWL-04015                                                                                                   10/07/2007

– art. 59 arriéré – par. 74 (2) abandon de la requête lorsque l’arriéré et tous les frais connexes ont été payés

Le locateur a demandé une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion des locataires pour le non-paiement du loyer exigible.

L’audience a eu lieu le troisième jour du mois. Le 29e jour du mois précédent, les locataires ont payé la totalité de l’arriéré de loyer, les droits de dépôt du locateur, les frais pour chèques sans provision et autres frais. À l’audience, le locateur a allégué qu’étant donné que les locataires n’avaient pas payé le loyer du mois au cours duquel l’audience a eu lieu, la Commission avait la compétence de rendre une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion des locataires.

En ordonnant l’abandon de la requête du locateur, le membre a jugé qu’en vertu du paragraphe 74 (2) de la LLUH, les locataires devaient payer la totalité de l’arriéré et les droits de dépôt exigibles à la date de paiement pour abandonner la requête, mais n’étaient pas tenus de payer un loyer exigible supplémentaire en date de l’audience.  Texte intégral (angl)

SWL-05726                                                                                                  13/09/2007

– article 59 – arriéré – validité de l’avis de résiliation

Deux locataires occupaient un logement locatif et leurs noms étaient inscrits sur la convention de location. Toutefois, l’avis de résiliation du locateur ne nommait qu’un seul des locataires. Le locataire nommé dans l’avis a témoigné que le locataire qui n’était pas nommé dans l’avis était au courant du contenu de l’avis. Le membre a jugé que, bien que le locataire non nommé pouvait avoir été au courant de la requête du locateur, il n’y avait aucune preuve indiquant que le locataire savait que sa location étant menacée ou qu’il avait la possibilité d’annuler l’avis en payant l’arriéré. La LLUH permet la modification d’une requête, mais ne permet pas la modification d’un avis de résiliation. Le membre a jugé que l’avis était nul.  Text intégral (angl)

SWL-13073                                                                                                  17/04/2008

– par. 6 (2) – Exclusion – règles relatives au loyer – art. 87 – requête en vue d’obtenir une ordonnance de paiement de l’arriéré de loyer - art. 116 – avis d’augmentation de loyer

Le locateur a donné à la locataire un avis d’augmentation de loyer en 2007.  La locataire a allégué qu’elle n’était pas tenue de payer le loyer majoré étant donnée qu’en 1996, le gestionnaire d’immeuble lui a remis une lettre qui indiquait soi disant que le loyer de ce logement locatif restera celui qui était en vigueur en 1996 tant et aussi longtemps que la locataire occupera le logement.

Le membre a invoqué et appliqué la décision de la Cour divisionnaire dans l’affaire Barber v. 1086891 Ontario Inc., et il a conclu que le locateur n’était pas empêché d’augmenter le loyer malgré la lettre indiquant le contraire.

Le membre a aussi conclu, conformément à l’alinéa 6 (2) c) de la LLUH, qu’étant donné que le logement locatif faisait partie d’un immeuble construit en 1994, et, par conséquent, qu’il n’a pas été occupé à des fins d’habitation avant le 1er novembre 1991, les augmentations du taux légal ne s’appliquaient pas au loyer du logement locatif, et que le locateur était autorisé à imposer une augmentation supérieure au taux légal. Text intégral (angl.)
 

SWL-14748                                                                                               05/06/2008

– art. 87 – arriérés – le locataire doit avoir la possession du logement locatif – requête en vue d’obtenir une ordonnance de résiliation de la location au motif que le locataire a abandonné le logement locatif

Le locateur a déposé simultanément deux requêtes auprès de la Commission, la première concernant l’arriéré de loyer et l’expulsion du locataire et la deuxième, en vue d’obtenir une ordonnance de résiliation de la location étant donné que le locataire avait abandonné le logement locatif.

Le membre a jugé qu’à la date du dépôt des requêtes auprès de la Commission, le locataire avait abandonné le logement locatif et, qu’étant donné que le locataire n’avait pas la possession du logement locatif à la date du dépôt des requêtes relatives à l’arriéré et à la résiliation de la location, la Commission n’avait pas le pouvoir d’ordonner le paiement de l’arriéré de loyer.

Le membre a résilié la location à la date à laquelle, selon lui, le logement a été abandonné. Text intégral (angl.)

SWT-00135                                                                                                26/10/2007

– art. 2 – définitions -  art. 3 – application de la LLUH - art.  5 – exemptions de la LLUH

L’ensemble était un terrain de camping quatre saisons appartenant aux membres. Une société à but non lucratif était propriétaire du terrain et les membres (qui payaient des cotisations) étaient propriétaires des biens sur leurs emplacements. Le membre a examiné attentivement les lettres patentes et les règlements de la société pour déterminer la nature des rapports entre les membres de la société et la société.
 
Le membre s’est penché sur la requête dans le contexte de l’article 202 de la LLUH (fond véritable de toutes les transactions) et a trouvé que les rapports entre les membres de la société et la société ressemblaient à ceux d’un actionnaire et d’une société à capital social, sauf que les membres ne profitaient pas financièrement des rapports. Le membre a trouvé qu’il n’y avait aucun rapport locateur-locataire entre les parties parce que l’objet principal et les activités de la société étaient de fournir des installations de loisirs et non des locaux d’habitation aux membres.

Étant donné qu’il n’y avait aucun rapport locateur-locataire, la Commission n’avait pas la compétence et la requête du locataire a été rejetée. Text intégreal (angl.)

SWT-00529                                                                                                  28/09/2007

– par. 20 (1), obligation du locateur d’effectuer les réparations

La requête du locataire relative à l’entretien est axée sur des questions concernant la déclaration du locataire qu’il y avait de la moisissure dans le logement locatif.  La preuve présentée à l’audience a révélé que la peinture s’effeuillait et que l’on trouvait une substance noire autour des fenêtres de la chambre à coucher et ailleurs dans le logement locatif. Toutefois, il n’y avait aucune preuve que la substance était de la « moisissure » et il n’y avait aucune preuve que le locateur n’a pas respecté les normes de salubrité, de sécurité ou d’entretien et les normes relatives à l’habitation. Le locataire avait quitté le logement locatif et demandait deux mesures de redressement : une réduction de loyer et une ordonnance résiliant la location.

Le membre a jugé que le locateur avait manqué à ses obligations relatives à l’entretien conformément au paragraphe 20 (1) de la LLUH.  Le membre a jugé qu’une réduction de loyer ne serait pas appropriée dans une situation où un locataire, après s’être plaint du problème au gérant du locateur, a utilisé de l’eau de javel comme le lui avait proposé le gérant, puis n’a pas demandé une réparation ou des conseils par la suite pendant environ deux ans. Le locataire a également refusé l’aide qu’on lui a offert.

Le locataire a quitté le logement locatif sans avoir donné d’avis de résiliation de 60 jours.  Le membre a jugé que la preuve était insuffisante pour indiquer que l’état du logement locatif était assez mauvais pour menacer la sécurité du locataire et de ses enfants. Le locataire n’a pas raisonnablement permis au locateur de résoudre le problème. La résiliation de la location n’était pas nécessaire.  Text intégral (angl)

SWT-00924                                                                                       01/02/2008

– art. 116 – avis d’augmentation de loyer nul, par. 135 (4) – somme perçue ou conservée illégalement  – prescription

Le locataire a emménagé dans le logement locatif en juin 2002 et l’a quitté en septembre 2007, le loyer initial étant de 550 $ par mois. Le locateur a remis au locataire cinq avis d’augmentation annuelle de loyer, toutefois, dans chaque cas le locateur a donné au locataire un avis de moins de 90 jours.

Le membre s’est basé sur la décision de la Cour d’appel de l’Ontario Price c. Turnbull’s Grove Inc., et a trouvé qu’étant donné qu’aucun des avis d’augmentation de loyer était conforme à la LPL ou la LLUH, les avis étaient nuls.

Étant donné que le locataire n’avait plus la possession du logement locatif lorsque le locataire a déposé sa requête (14 décembre 2007), le membre a trouvé qu’en vertu du paragraphe 135 (4) de la LLUH, le locataire avait le droit de recouvrer le loyer suppémentaire conservé par le locateur pour uniquement une période d’un an, soit du 14 décembre 2006 au 14 décembre 2007. Text intégral (angl.)

TEL-00091                                                                                                      22/02/2007

- art. 29, bruit excessif – art. 83, rejet de l’expulsion provisoire

Le locateur a demandé par requête à la Commission d’expulser le locataire parce que d’autres locataires se plaignaient de bruit excessif provenant du logement locatif.  La locataire a témoigné qu’elle était prête à prendre plusieurs mesures pour réduire le niveau de bruit.  La fille de la locataire, âgée de 16 ans, utilise un fauteuil roulant et il est difficile pour la locataire de trouver un logement approprié.

Le membre a conclus que la locataire ou un autre occupant du logement locatif a entravé de façon importante la jouissance raisonnable d’un autre locataire de l’ensemble d’habitation en faisant du bruit excessif.  Le membre a accordé un sursis de l’expulsion étant donné que la locataire pourrait avoir de la difficulté à trouver un autre logement convenable et qu’elle s’était engagée à réduire le niveau de bruit.

Le membre a ordonné que, pendant les six prochains mois, la locataire s’assure qu’il n’y a pas de bruit excessif; lorsque le locateur reçoit une plainte, la locataire ou un occupant devrait immédiatement prendre des mesures pour réduire le bruit à un niveau raisonnable.  L’ordonnance comprend une disposition (art. 78) au cas où la locataire ne respecte pas les conditions.
Texte intégral (angl.)

TEL-01943                                                                                                    22/05/2007

- art. 48, usage personnel du locateur – bonne foi – occupation à usage d’habitation – logement vide

Les locateurs habitent le rez-de-chaussée d’une maison. Ils ont déposé une requête pour expulser le locataire du logement au sous-sol parce qu’ils veulent prendre possession du logement pour eux-mêmes. L’un des locateurs allègue que des différents entre lui et le locataire portent atteinte à sa santé.  Il a témoigné que si le locataire est expulsé, les locateurs n’utiliseraient pas le logement à d’autres fins quelconques et ne le louerait pas à nouveau.

Le locataire a déposé deux requêtes précédentes à la Commission et allègue que la requête des locateurs s’inscrivait dans la campagne d’harcèlement permanente des locateurs qui veulent l’expulser du logement. Le membre a déterminé que, bien que les rapports locateurs-locataires s’étaient détériorés, une fois que les locateurs avaient signifié une intention authentique de reprendre leur logement locatif, leur motif n’avait rien à voir avec la question.

Toutefois, le membre a déterminé que l’usage du logement que propose les locateurs – le laisser vide et ne l’utiliser à aucune fin –, ne peut être considéré « à des fins d’habitation » étant donné que ces termes sont utilisés à l’article 48 de la LLUH.  Cette interprétation est appuyée à l’article 57 qui prévoit une compensation monétaire au cas où personne n’occuperait le logement locatif dans un délai raisonnable conformément à l’article 48.  La requête des locateurs a été rejetée.
Texte intégral (angl.)

TEL-02602                                                                                                    31/05/2007

- par. 5 (i), obligation de partager – art. 9, si la Loi s’applique ou non

Le locateur a demandé par requête à la Commission de rendre une ordonnance pour déterminer si la LLUH s’applique à l’ensemble d’habitation. L’ensemble est une maison dont le rez-de-chaussée est occupé par le locateur et le sous-sol est occupé par le locataire. Le locateur et le locataire ont convenu que le locateur peut entrer dans le logement du locataire pour utiliser la salle de bains, mais le locataire ne peut entrer dans le logement du locateur.

Le membre a déterminé que la question est de savoir si le locataire est obligé de partager une salle de bains ou une cuisine. Si c’est le cas, le logement locatif est exempté de la LLUH et la LLUH ne s’applique pas. Dans le cas présent, le locataire n’était pas obligé de partager la salle de bains avec le locateur. Le locateur pouvait utiliser la salle de bains de la locataire, mais ce n’était que pour des raisons de commodité. Le membre a conclus que la LLUH s’applique.
Texte intégral (angl.)

TEL-03366-RV                                                                                              18/07/2007

– par. 3 (4) LLUH – LLUH a préséance sur d’autres lois; par. 49 (3) LLUH – par. 49 (3) préavis lorsque l’acheteur veut prendre possession des lieux pour lui-même; par. 48 (1) Loi sur les hypothèques – possession du logement locatif obtenue uniquement aux termes de la LLUH; par. 49 (3)

Le locataire avait conclu un bail d’une durée de cinq ans avec l’ancien locateur et le créancier hypothécaire ayant possession du logement désirait résilier la location parce que l’acheteur voulait prendre possession du logement.

Le créancier hypothécaire a allégué que la Commission ne devrait pas se baser sur la décision de la Cour d’appel de l’Ontario relativement à Canada Trustco Mortgage Co. c. Park, étant donné que cette cause a été jugée selon les dispositions de la LPL.

Le membre a jugé que Canada Trustco s’applique étant donné que la disposition de la LLUH est la même que la disposition de la LPL.

En rejetant la requête du locateur visant l’examen de l’ordonnance issue de l’audience, le membre a jugé que les dispositions de la LLUH ont préséance sur les articles incompatibles de la Loi sur les hypothèques.

Dans cette instance, l’avis de résiliation ne répondait pas aux exigences de la LLUH étant donné que l’avis ne précisait pas une date de résiliation qui était le dernier jour de la période visée par la convention de location.  Texte intégral (angl.)

TEL-05888-SA                                                                                             05/10/2007

– art. 78, requête basée sur une ordonnance précédente parce qu’une condition n’a pas été respectée – une motion en annulation de l’ordonnance obtenue relativement à la requête

Le locataire était tenu d’effectuer des paiements pendant deux jours consécutifs et a essayé de payer la totalité du montant exigible à la deuxième journée. Toutefois, le locateur a refusé d’accepter le chèque que le locataire lui a remis parce qu’il croyait qu’il n’y aurait pas assez de provisions pour couvrir le chèque. Le locateur a accepté de prendre un paiement en argent comptant du locataire. Le locateur a accepté le  montant total en argent comptant payé par le locataire au locateur dans les trois jours suivant le deuxième des journées prévues pour le paiement. Dans l’intérim et avant que le locataire ne remette le paiement en argent comptant au locateur, le locateur a demandé une ordonnance d’expulsion que le locataire voulait faire annulé.

Le membre a annulé l’ordonnance et rejeté la requête du locateur en vertu de l’article 78 de la LLUH, étant donné que le locateur avait accepté le paiement et que le paiement avait été effectué dans les trois jours fixés pour le paiement du montant total. Texte intégral (angl.)

TEL-06892                                                                                                   25/10/2007

– art. 93, résiliation de la location, logement de concierge – par. 2 (1) définition de « logement de concierge »  – art. 202, fond véritable de toutes les opérations et activités

L’ensemble d’habitation consistait en une maison et une grange. Le locataire avait vendu l’ensemble d’habitation au locateur et les parties avaient conclu une convention de location intitulée « convention de location du concierge ». Le locateur a avisé le locataire qu’il mettait fin à son emploi et le locateur a demandé une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion du locataire.

En rejetant la requête du locateur, le membre a examiné le fond véritable de la convention à laquelle les parties participaient et a déterminé qu’il n’y avait aucun indice d’emploi dans le cas présent; la convention de location essayait plutôt de contourner l’application de la LLUH en nommant le locataire « concierge » pour des raisons de commodité. Text intégral (angl.)

TEL-07722                                                                                                    29/11/2007

– art. 66 – résiliation motivée, acte compromettant gravement la sécurité - art. 83, dispense d’expulsion

L’ensemble d’habitation était une maison de chambres et le locataire tenait un commerce illégal de tatouages dans son logement locatif. Dans le cadre de ses activités commerciales, le locataire n’a pas respecté les exigences minimales relatives à l’exploitation et l’équipement des fournisseurs de services personnels, y compris les studios de tatouages. Le membre a déterminé que le défaut du locataire de répondre aux exigences de santé publique concernant la prévention des infections entraînait de graves risques pour les clients, d’autres locataires et invités. Le membre a également déterminé que les assurances du locataire selon lesquelles il avait cessé toute activité de tatouage ne visaient que la question d’obtenir, à la discrétion du membre, une dispense d’expulsion et, dans le cas présent, la preuve indiquait que le locataire avait poursuivi cette activité. Le membre n’a pas accordé de dispense d’expulsion.
Text intégral (angl.)

TEL-09610                                                                                               27/02/2008

– par. 2 (1) – définition de « locataire »  - « copropriété » - art. 202 – fond véritable de toutes les opérations

Le requérant a demandé à la Commission une ordonnance concernant un arriéré de loyer présumé et le paiement continuellement en retard du loyer. Le défendeur a allégué que la Commission n’avait pas la compétence pour examiner la requête parce que l’ensemble d’habitation appartenait conjointement au locateur et au locataire conformément à un contrat de fiducie.

Le titre de propriété était enregistré au nom du requérant et après l’achat de la propriété, les parties ont conclu un contrat de fiducie établissant une copropriété et la manière dont les paiements hypothécaires et les frais de services publics seraient versés. Après le défaut de paiement du défendeur des frais d’hypothèque et de services publics, les parties ont signé un bail « temporaire » pour « protéger les intérêts de toutes les parties ».

Le membre a conclus que la Commission n’avait pas la compétence. Il a examiné la définition de « locataire » au paragraphe 2 (1) de la LLUH qui empêche un copropriétaire d’un ensemble d’habitation d’être un « locataire ». Le membre a également appliqué l’article 202 de la LLUH et a trouvé que particulièrement en l’absence d’une modification ou d’une révocation du contrat de fiducie, le bail était essentiellement un support de comptabilité pour l’achat futur possible de la propriété par le défendeur et n’était pas une convention de location à des fins d’habitation. Text intégral (angl.)  

TEL-12667                                                                                                    15/05/2008

– art. 61 (LLUH) – acte illicite – art. 66 (LLUH) – acte qui compromet la sécurité – art. 15 – Loi sur l’exercice des compétences légales – preuve par ouï-dire

Le locataire est présumé avoir commis des voies de faits en tirant sur un autre locataire du même ensemble d’habitation avec une arme à plombs. Le locataire a été accusé d’un certain nombre d’infractions criminelles à l’égard de cet autre locataire, notamment des menaces de mort et une tentative d’introduction par effraction. En date de l’audience de la Commission, le locataire n’avait pas été reconnu coupable de ces infractions.

L’agent de police chargé de l’enquête qui s’est rendu sur les lieux de l’ensemble d’habitation au moment de l’incident n’était pas disponible pour témoigner à l’audience de la Commission; cependant, son directeur à qui il a relaté les faits a été autorisé à témoigner.

Afin de permettre au directeur de témoigner sur ce qui s’est produit, le membre a examiné la loi concernant l’admissibilité d’une preuve par ouï-dire, particulièrement dans le cadre d’une détermination de la fiabilité de cette preuve. Le membre a conclu que la preuve par ouï-dire était digne de foi pour les raisons suivantes : l’agent enquêteur et le directeur de cet agent sont des agents de la paix professionnels qui interviennent et enquêtent régulièrement dans des cas d’actes illicites et d’autres problèmes de comportement, l’agent chargé de l’enquête a communiqué les résultats de son enquête à son directeur dans l’exercice normal de ses fonctions et le rapport d’incident rédigé par l’agent enquêteur contient de nombreux renseignements à l’appui.

Le membre a appliqué la décision de la Cour divisionnaire dans l’affaire Bogey Construction Ltd. v. Boileau et jugé que le locateur, dans cette cause, s’est acquitté du fardeau de la preuve relativement à une requête fondée sur la conduite criminelle présumée du locataire, c’est à dire, une preuve d’un plus haut degré de probabilité que la norme courante de « prépondérance des probabilités ». Text intégral (angl.)
                                                                             

TET-00001                                                                                                 19/02/2007

- art. 57, requête d’une ancienne locataire, avis donné de mauvaise foi

En se fondant sur l’article 48 de la LLUH, le locateur a donné un avis de résiliation de la location à sa locataire. Le logement locatif était un de deux logements situés au sous-sol d’une maison. Le locateur vivait au rez-de-chaussée avec son épouse. Après avoir quitté le logement locatif, la locataire a appris que le logement avait été loué. Le locateur a expliqué que, lorsqu’il a donné l’avis à la locataire, son intention était de faire emménager son épouse dans le logement locatif pour se conformer à une entente de séparation et aux exigences de la société d’aide à l’enfance. L’épouse a décidé de ne pas emménager dans le logement.

Le membre a conclu que l’intention du locateur était vraiment de faire emménager sa femme dans le logement locatif. Le fait que le locateur a depuis loué le logement n’indique pas que l’avis a été donné de mauvaise foi au moment où il a été signifié.  Selon le membre, le fait que le locateur a permis à la locataire d’habiter le logement locatif après la date indiquée dans l’avis vient appuyer la conclusion que le locateur n’était pas de mauvaise foi.

La requête de la locataire a été rejetée. Texte intégral (angl.)

TNL-00388                                                                                                    17/04/2007

- art. 88, résiliation présumée – mauvais avis donné

Le 29 janvier 2007, le locataire a signifié un avis écrit de résiliation entrant en vigueur le 28 février 2007. Lorsque le locataire a omis de payer le loyer le 1er février 2007, le locateur a signifié un avis N4 au locataire et a par la suite déposé une requête pour résilier la location. Le locataire a quitté le logement le 21 février 2007.

Le membre a conclu que l’avis de résiliation du locateur n’était pas valide et la requête a été modifiée pour tenir compte de la question de l’arriéré seulement. L’avis de résiliation donné par le locataire est présumé être invalide parce que le locataire n’a pas donné l’avis requis de 60 jours.  Par conséquent, conformément à l’art. 88 de la LLUH, le membre a calculé l’arriéré de loyer pour la période se terminant à la première date de résiliation qui pourrait avoir été indiquée dans un avis approprié, soit le 31 mars 2007. Le membre a tenu compte de l’avance servant du dernier mois de loyer étant donné que la location a été résiliée.

Le membre a ordonné le paiement de l’arriéré pour la période du 1er février 2007 au 28 février 2007.  Texte intégral (angl.)

TNL-02285/TNL-01415                                                                              31/05/2007

- art. 61, acte illicite, infraction au règlement de zonage – art. 64, entrave à la jouissance raisonnable et à un droit du locateur

Le locateur a demandé par requête à la Commission d’expulser le locataire parce qu’il a tenu une entreprise illicite dans le logement locatif et parce qu’il a entravé la jouissance raisonnable d’autres locataires et l’intérêt du locateur.

Le locataire n’habite plus le logement locatif, mais a gardé la possession et le contrôle du logement. Il utilise le logement pour des locations à court terme et offre les logements à des « escortes », leur demandant 140 $ la journée.  Le locataire annonce le logement sur Internet et dans une revue locale.

Le membre a déterminé que le locataire enfreint un règlement municipal de Toronto parce que l’usage que fait le locataire du logement ne se trouve dans aucunes des catégories permises énoncées dans le règlement municipal.  Le membre a également déterminé que les allées et venues fréquentes de non résidents inconnus à toute heure du jour et de la nuit compromettent la sécurité de l’immeuble et porte atteinte à la jouissance raisonnable des autres locataires.  Le membre a aussi déterminé que l’existence d’un « bordel » dans l’immeuble pourrait nuire au caractère de l’immeuble et à la capacité du locateur d’attirer de bons locataires à long terme et cela va à l’encontre de l’intérêt du locateur.  La requête du locateur a été acceptée. L’ordonnance a été confirmée après révision. Texte intégral (angl.)

TNL-06006-SA                                                                                    18/01/2008

– par. 74 (11) – non paiement du loyer, paiement après que l’ordonnance devienne exécutoire

Les locataires ont déposé une motion en annulation d’une ordonnance d’expulsion et ont indiqué qu’ils avaient payé tous les montants en souffrance au locateur après que l’ordonnance d’expulsion soit devenue exécutoire, mais avant qu’elle ne soit exécutée.

Le membre a trouvé qu’au moment où les locataires avaient déclaré sous serment que le paiement avait été effectué, aucune somme n’avait été en fait versée par les locataires. De plus, un chèque livré subséquemment au locateur au nom des locataires était un chèque personnel, n’était pas certifié et n’avait pas été compensé par la banque en date de la motion. Le membre a rejeté la motion et a trouvé qu’il incombait aux locataires, pour annuler l’ordonnance d’expulsion, de s’assurer que le paiement avait en fait été effectué.  Text intégral (angl.)

TNL-09252-RV                                                                                          27/05/2008

– par. 209 (2) LLUH; art. 21.2 Loi sur l’exercice des compétences légales – révision – Règle 29 – Ligne directrice 8

Suite à la requête du locateur, la Commission a résilié la location du locataire. Le locataire a déposé une demande de révision de l’ordonnance de la Commission et, dans cette demande de révision, il a inclus une lettre de quatre pages, de nouveaux documents qui n’avaient pas été déposés lors de l’audience initiale et il a soulevé un certain nombres d’autres objections.

En rejetant la demande de révision, le membre a énoncé le processus de révision de la Commission et mentionné particulièrement le fait que seule une question qui semble, à première vue, indiquer que l’ordonnance initiale pourrait contenir une erreur grave ou qu’une erreur grave pourrait avoir été commise au cours de l’instance fera l’objet d’une audience de révision.

Le membre a jugé qu’il ne suffit pas pour une partie qui demande une révision de déposer simplement de nouveaux documents et de s’attendre à ce que la Commission détermine que ces nouveaux documents révèlent une erreur dans la décision. Le membre a jugé qu’il est inapproprié pour la Commission d’examiner ces documents, compte tenu particulièrement de la possibilité que la révision se déroule initialement ex parte, à moins que la partie qui a déposé les nouveaux documents fournisse une preuve quant à la raison pour laquelle la Commission devrait prendre en considération les nouveaux documents à l’étape de la révision.

Le membre a jugé qu’en plus de la question des nouveaux documents déposés avec la demande de révision, le locataire n’a pas fourni de précisions concernant les erreurs alléguées commises lors de l’instance initiale.  Text intégral (angl.)

TNL-12560-VO-AM                                                                                      31/07/2008

– par. 74 (4) – paiement avant que l’ordonnance ne devienne exécutoire – par. 74 (6) – détermination : paiement intégral de l’arriéré avant que l’ordonnance ne devienne exécutoire

Le locataire a présenté une motion demandant l’annulation de l’ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion du locataire au motif que le locataire n’a pas payé le loyer exigible. Le locataire allègue qu’il a payé le montant requis pour annuler l’ordonnance avant que l’ordonnance ne devienne exécutoire.

Le locataire a allégué que le locateur l’a informé que le montant requis pour annuler l’ordonnance était inférieur à celui que la Commission a ordonné. Le membre qui a examiné la motion écrite ex parte du locataire a constaté que les paiements faits par le locataire étaient inférieurs (de 27,04 $) par rapport au montant requis dans l’ordonnance de la Commission que le locataire a tenté de faire annuler. 

Le membre, en rejetant la motion en annulation de l’ordonnance, a conclu que la Commission n’a pas le pouvoir discrétionnaire de permettre qu’une ordonnance soit annulée en raison d’un paiement d’un montant inférieur à celui prescrit par l’ordonnance.  Text intégral (angl.)

TSL-00840                                                                                                  10/05/2007

- art. 61, acte illicite, – art. 64, entrave à la jouissance – art. 66, acte dangereux – art. 83, rejet de l’expulsion

Le locateur a demandé par requête d’expulser le locataire pour avoir entravé sa jouissance raisonnable et pour avoir commis un acte dangereux et des actes illicites. Le locataire a affiché un comportement excentrique, hostile, tapageur et dangereux, dont menacer de mort son invitée et la pourchasser dans l’immeuble avec une hache. Certains de ces actes ont continué même après que le locataire ait reçu trois avis à ce sujet.

Le membre a déterminé que les avis étaient valides et que le locateur avait établi le fardeau de la preuve indiqué dans la jurisprudence et la ligne directrice.  Le membre a rejeté l’allégation du locataire selon laquelle l’expulsion équivalait à la peine de mort et devrait être utilisée avec la même retenue.  Bien que le locataire ait vécu dans le logement pendant 15 ans, le comportement était dangereux et il n’y avait aucune indication que cela changerait. Dans ces circonstances, il ne convenait pas de rendre une ordonnance intérimaire. 

Le membre a ordonné l’expulsion, mais l’a reportée pour 20 jours.
Texte intégral (angl.)

TSL-01314                                                                                                   25/04/2007

- art. 100, occupant non autorisé – colocataires

Le locataire louait le logement aux fins d’utilisation par ses employés. Le locataire a payé le loyer pendant six mois, puis a arrêté de payer.  Le locateur a visité le logement et s’est fait dire par un occupant qu’il payait son loyer au locataire puis lui a montré les reçus.  Le locateur n’a pas pu déterminer si l’occupant était l’un des occupants inclus dans la convention de location. Le locateur a demandé par requête d’expulser les occupants en alléguant qu’ils n’étaient pas autorisés. 

Le membre a déterminé que le locateur savait dès le début que le locataire aurait au moins deux colocataires. Étant donné qu’il était prévu que plusieurs personnes occupent le logement et qu’il n’y avait aucune preuve indiquant que le locataire n’habitait pas le logement, le membre n’a trouvé aucune preuve péremptoire que l’occupation du logement locatif avait été transférée.  Les circonstances ont plutôt incité le membre à croire que l’occupant est le colocataire du locataire.

La requête du locateur a été rejetée. Texte intégral (angl.)

TSL-03635                                                                                                 24/09/2007

– art. 59, arriéré de loyer – validité du l’avis de résiliation – validité des avis d’augmentation de loyer – avis de résiliation nuls

Le locateur a demandé une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion du locataire parce que le locataire a omis de payer les montants d’augmentation du loyer du logement locatif, montants provenant d’avis d’augmentation de loyer contestés (les « avis ») pendant trois ans.  Le locataire a allégué que les avis étaient invalides parce que l’annexe des avis concernant le renouvellement de la convention de location n’était pas conforme à la formule approuvée par la Commission. Le locateur a avancé que les avis étaient essentiellement conformes aux formules approuvées par la Commission et étaient donc valides.

Le membre a jugé que l’annexe pourrait induire le lecteur en erreur parce que ce dernier pourrait raisonnablement penser que l’annexe a été approuvée par la Commission. Le membre a également jugé que le locateur ne peut demander une augmentation de loyer se trouvant dans une formule qui prête à confusion, qui pourrait contredire la formule approuvée de la Commission et qui est, par conséquent nulle. Texte intégral (angl.)

TSL-04977                                                                                                21/08/2007

– art. 48, usage personnel du locateur (pour une personne qui fournira des services en matière de soins au locateur) – art. 83, pouvoir discrétionnaire pour reporter l’expulsion

La locatrice était une femme âgée qui habitait le rez-de-chaussée d’un ensemble d’habitation et qui avait besoin de l’aide d’un fournisseur de soins. Le locataire vivait  au sous-sol de l’ensemble d’habitation, directement sous le logement du locateur.

Le membre a jugé que la locatrice voulait, de bonne foi, reprendre le logement locatif pour qu’il soit occupé à des fins d’habitation par une personne qui lui fournirait des services de soins.

En reportant l’expulsion de deux mois, le membre a pris en compte les circonstances de locatrice et du locataire, y compris la durée de la location, l’état de santé des deux parties et leurs âges respectifs. Texte intégral (angl.)

TSL-06312-VO                                                                                       13/11/2007

– art. 59, arriéré de loyer – par. 74 (11) paiement effectué après que l’ordonnance devienne exécutoire, motion en annulation de l’ordonnance

Conformément à une ordonnance de la Commission, la locataire était tenue de payer un montant particulier au locateur d’ici le vendredi 26 octobre 2007 si elle voulait annuler l’ordonnance avant la date exécutoire. La locataire avait essayé de payer le montant en argent comptant avant 18 h à la dernière journée prévue pour le paiement.  Toutefois, bien que le bureau soit habituellement ouvert jusqu’à 18 h, il était fermé à ce moment, le 26 octobre 2007.

La locataire a obtenu un mandat le lundi 29 octobre 2007 qu’elle a livré le même jour au bureau du locateur. Le locateur a accepté le paiement, mais a décidé de le retourner à la locataire au motif que le paiement avait été effectué après la date indiquée dans l’ordonnance.

Le locateur a allégué que la locataire lui devait les frais non remboursables qu’il avait engagés pour faire exécuter l’expulsion. Le membre a appliqué le paragraphe 74 (15) de la LLUH et a déterminé que le locateur avait choisi d’engager les frais d’expulsion lorsqu’il avait choisi de faire exécuter une ordonnance en sachant qu’elle serait jugée inexécutable. 

À la date de l’audience prévue pour entendre la motion de la locataire, la locataire avait payé les montants exigibles en vertu de l’ordonnance et avait annulé l’ordonnance en vertu du paragraphe 74 (11) de la LLUH. Text intégral (angl.)

TSL-06975-RV                                                                                          11/12/2007

– par. 37 (2) – résiliation d’une location par avis, art. 45 – avis de résiliation,  non-renonciation par l’entremise du paiement de l’arriéré de loyer – art. 106 – avance de loyer

Le locataire avait donné au locateur un avis de résiliation entrant en vigueur le 30 septembre 2007.  Le locataire n’avait pas quitté le logement locatif et le locateur a obtenu de la Commission une ordonnance de résiliation de la location en date du 14 octobre 2007. Le locataire a ensuite demandé l’annulation de l’ordonnance au motif que le locateur avait accepté en novembre 2007 le loyer de novembre 2007 et avait par conséquent renoncé à l’avis de résiliation.
 
Le membre a déterminé que le paragraphe 106 (1) de la LLUH serait déterminant quant à cette affaire. Une avance de loyer doit être appliquée au dernier mois de loyer avant la résiliation de la location. Dans le cas présent, la location ne s’est pas terminée à la date indiquée dans l’avis (30 septembre 2007) et l’ordonnance de la Commission avait pour effet de résilier la location le 14 octobre 2007. Le loyer que le locateur a accepté en novembre a été correctement appliqué au loyer d’octobre 2007.

Le membre a conclus que le loyer accepté par le locateur concernait le paiement de l’arriéré de loyer et non le loyer futur. Text intégral (angl.)

TSL-07526                                                                                        03/03/2008

– art. 59 – arriéré de loyer – art.  111 – loyer légal – contrainte, abus d’influence

Le locataire et le locateur avaient signé une convention de bail qui prévoyait que le loyer mensuel du logement locatif serait de 500 $ pendant que le locataire était à l’emploi du locateur et de 1 325 $ si le locataire cessait d’être à l’emploi du locateur. Conformément aux politiques du locateur, le locataire n’était pas financièrement admissible à louer un logement au loyer mensuel de 1 325 $.

Le locateur avait exigé que le locataire lui fournisse un bail signé avant de le rencontrer. Le locataire a fourni le bail signé après quoi il a rencontré le président du locateur et, une semaine après la rencontre, le locateur a mis fin à l’emploi du locataire.

Environ six mois plus tard le locataire a quitté le logement locatif.

En déterminant que le loyer légal était de 500 $ et que la location prenait fin à la date à laquelle le locataire a quitté le logement locatif, le membre a pris en compte et appliqué la common law relative à la résiliation d’un contrat axée sur une contrainte et un abus d’influence.   Le membre a conclus que le locateur a contraint le locataire et a fait preuve d’un abus d’influence à son égard en exigeant la signature du bail comme condition préalable à la rencontre. Il a également omis de divulguer des renseignements importants au locataire au sujet des exigences financières du locateur relatives à un bail au montant du loyer supérieur et au fait qu’au moment de la signature du bail l’emploi du locataire auprès du locateur risquait de prendre fin.
Text intégral (angl.)

TSL-05535                                                                                                    21/01/2008

– art. 5 – exclusions – art. 9 – requête présentée à la Commission en vue de déterminer si la LLUH s’applique

Une association d’anciens étudiants membres d’une fraternité d’une université est propriétaire d’un immeuble situé près de l’Université de Toronto. Les résidents de l’immeuble sont des membres de la fraternité et étudiants de l’université. L’association d’anciens étudiants est une société sans but lucratif composée de membres de la fraternité et diplômés de l’université. Les résidents de l’immeuble sont tenus de payer un loyer et une cotisation annuelle. L’association d’anciens étudiants a présenté une requête à la Commission lui demandant de déterminer si les dispositions de la LLUH s’appliquent à l’égard de l’immeuble en question. L’association préférait traiter avec les résidents conformément aux règlements administratifs de la société plutôt qu’en vertu de la LLUH.

Le membre a soutenu qu’il incombait à l’association d’anciens étudiants de démontrer que la LLUH ne s’applique pas à l’égard du complexe résidentiel. Le membre a conclu que le complexe résidentiel est assujetti à la LLUH et, en tirant cette conclusion, il a pris en considération le fait que la LLUH est une loi réparatrice conçue pour assurer le maintien des protections accordées aux locataires d’habitation. Le membre a appliqué les dispositions de l’article 5 de la LLUH et il a pris en considération, entre autres facteurs, la question de savoir si le complexe résidentiel était semblable à une coopérative de logement sans but lucratif ou, autrement, était compris dans les exclusions prévues par la LLUH. Le membre a conclu qu’aucune de ces exclusions ne s’applique à la résidence. Text intégral (angl.)

TSL-09947-SA                                                                                           25/04/2008

– par. 74 (11) – paiement fait après que l’ordonnance devient exécutoire – affidavit à l’appui d’une motion demandant l’annulation d’une ordonnance – caractère suffisant de l’affidavit

Le locataire a présenté une motion en annulation d’une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion. L’affidavit déposé par le locataire à l’appui de sa motion en vertu du paragraphe 74 (11) de la LLUH mentionnait de façon erronée les montants versés par le locataire en vue d’annuler l’ordonnance; cependant, les montants effectivement payés par le locataire étaient suffisants pour annuler l’ordonnance.

Le membre, en accueillant la motion et l’annulation de l’ordonnance, a jugé qu’il était approprié de recourir à une « méthode pragmatique » dans cette affaire où l’erreur du locataire a été faite par inadvertance et, par conséquent, non sciemment. Le membre a jugé que si l’affidavit avait été exact, le locataire aurait bénéficié de la même suspension de l’exécution de l’ordonnance dont il a bénéficié avec un affidavit inexact. Text intégral (angl.)

TST-00035                                                                                                    15/05/2007

- art. 19, Loi sur les contrats inexécutables – art. 50, avis de résiliation

Le locataire a demandé par requête une réduction du loyer pour perte de jouissance et le retrait de services essentiels. 

Un incendie est survenu dans l’immeuble et le logement du locataire est devenu inhabitable. Le membre a déterminé que les travaux avaient débuté dans l’immeuble le plus tôt possible parce que la structure avait été affaiblie et certaines parties du toit manquaient. Par conséquent, la convention de location est devenue inexécutable et le locateur n’avait aucune obligation de fournir un avis de résiliation en vertu de l’article 50 de la LLUH.  De plus, la fourniture de services essentiels n’a pas été touchée et le locateur ne l’avait donc pas retirée.  Le locateur avait déjà remboursé au locataire un mois de loyer et l’avance de loyer. 

Le membre a déterminé que le remboursement d’un mois de loyer par le locateur était une compensation raisonnable pour avoir entravé la jouissance paisible du logement par le locataire et a rejeté la requête. Texte intégral (angl.)

TST-01025                                                                                                30/01/2008

– par. 74 (2) – abandon d’une requête,  art. 134 – frais supplémentaires interdits,  Règl. de l’Ont. 516/06, article 17, paragraphe 6 – paiements exemptés de l’art. 134 de la LLUH, art. 135 – somme perçue ou conservée illégalement,  art. 106 – intérêts sur l’avance de loyer – dispositions pour la transition

Les locataires ont soulevé une question préliminaire, alléguant que le locateur avait exigé d’eux un loyer illégal sous la forme de droits de dépôt liés à deux requêtes précédentes déposées par le locateur pour le paiement d’un arriéré de loyer. Le membre a conclus que le paiement des droits de dépôt par les locataires concernait le règlement de deux requêtes dont était saisie la Commission et qui ont été réglées par l’abandon des requêtes du locateur contre les locataires. Le membre a aussi conclus que de tels paiements étaient exemptés de l’article 134 de la LLUH conformément au paragraphe 6 de l’article 17 du Règlement de l’Ontario 516/06 pris en application de la LLUH.

Les locataires ont également indiqué que le locateur avait omis de leur payer les intérêts sur l’avance tenant lieu de dernier loyer, tel que l’exige la LLUH. Le locateur avait payé les intérêts sur l’avance de loyer en 2006, mais non en 2007. Le membre a conclus qu’aux termes du paragraphe 106 (7), le locateur pouvait affecter une portion des intérêts dus sur l’avance pour compléter l’avance afin que ce montant soit égal au loyer mensuel.  Toutefois, dans le cas présent, le montant requis pour compléter l’avance était inférieur au montant total des intérêts que le locateur devait aux locataires.

Le membre a également passé en revue l’application du paragraphe 106 (8) de la LLUH aux situations pour lesquelles des intérêts sont exigibles pour une période visant la LPL (6 % par année) et la LLUH (taux légal d’augmentation de loyer – article 120 de la LLUH). Text intégral (angl.)

TST-00935-RV                                                                                           28/04/2008

– par. 13 (2) – début de la location – prise de possession non obligatoire – art. 107 – avance de loyer – locataire éventuel - art. 135 – sommes perçues ou conservées illégalement

Le 1er octobre 2007, le locataire a versé une avance de loyer de 750 $ et signé une formule de demande de location d’un logement locatif qui devait entrer en vigueur le 1er novembre 2007. La formule de demande contenait une disposition ainsi rédigée : « l’acceptation de l’avance de loyer par le locateur ne constitue pas une convention de location ». Le 25 octobre 2007, le locataire éventuel a informé un employé du locateur qu’il ne désirait pas emménager dans le logement locatif et il a réclamé le remboursement de l’avance de loyer. Le locateur a reloué le logement le 1er décembre 2007.

Le membre a conclu que lorsque le locataire éventuel a versé l’avance de loyer et signé la formule de demande, il s’attendait à être lié et à ce qu’une convention de location découlerait de l’acceptation par le locateur de la formule de demande et de l’avance de loyer. Le membre a examiné et appliqué la décision de la Cour divisionnaire dans l’affaire Benedetto v. Dineen, avec laquelle il a établi une distinction. 

Le membre, en rejetant la requête du locataire éventuel, a jugé que dans cette cause, contrairement à l’affaire Benedetto, le locataire éventuel a clairement conclu avec le locateur une convention de location ayant force obligatoire. Le membre a appliqué le paragraphe 13 (2) de la LLUH qui prévoit que la convention de location prend effet lorsque le locataire a le droit d’occuper le logement locatif, qu’il en prenne possession ou non. Le membre a conclu que la convention de location était en vigueur pendant le mois de novembre 2007 et que le locateur a imputé l’avance de loyer au dernier mois de la location, soit novembre 2007.  Text intégral (angl.)