Comment un locateur peut résilier une location

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La Loi sur la location à usage d’habitation (la « Loi ») établit des règles que les locateurs doivent suivre pour mettre fin à une location et expulser un locataire.  Cette brochure présente des renseignements généraux sur ces règles. 

Elle n’offre pas de résumé complet de la Loi et son objectif n’est pas de fournir des conseils juridiques.  Si vous avez besoin de plus amples renseignements sur la Loi, veuillez consulter la section Pour de plus amples renseignements à la fin de cette brochure.

Des règles particulières s’appliquent à la résiliation d’une location dans une maison de soins. Ces règles ne figurent pas dans cette brochure.  Pour obtenir des renseignements à ce sujet, veuillez consulter la brochure de la Commission intitulée Les maisons de soins. 

Information contenue dans cette brochure 

• Conventions de location
• Convention de résiliation d’une location
• Avis de résiliation d’une location
• Requête auprès de la Commission
• Audience
• Ordonnance de la Commission
• Pour de plus amples renseignements
• Motifs pour lesquels un locateur peut présenter une requête d’expulsion d’un locataire

Conventions de location

Conventions de location

Lorsqu’un locateur loue un logement à un locataire, les deux parties concluent une convention de location, un contrat par lequel le locataire s’engage à payer un loyer en échange du droit d’occuper le logement.  La convention de location peut prendre la forme d’une entente écrite, verbale, ou implicite.   Une convention écrite est souvent appelée un bail.

Location à terme fixe 

Si le locateur et le locataire conviennent à l’avance que la location durera un certain temps, on parle d’une location à terme fixe,  parce que les dates à laquelle elle commence et se termine sont inscrites dans la convention de location.  La plupart des baux sont à terme fixe, généralement d’une année.

Renouvellement du bail

L’expiration d’une convention de location ou d’un bail à terme fixe n’oblige pas le locataire à quitter son logement, ni à renouveler son bail ou à en signer un nouveau pour y demeurer.

Le bail est renouvelé automatiquement de mois en mois (si le loyer est payé au mois) ou de semaine en semaine (si le loyer est payé à la semaine).  Par conséquent, il n’est pas nécessaire que le locateur et le locataire signent un nouveau bail à terme fixe lorsque le bail original expire.  Le locateur et le locataire devront continuer de respecter les règles de l’ancien bail. 

Le locateur et le locataire peuvent aussi convenir de renouveler le bail existant pour une période fixe supplémentaire ou de signer un nouveau bail.  Toutefois, si le locataire et le locateur décident de signer un nouveau bail, les conditions de celui-ci ne peuvent être modifiées que conformément à la Loi.

Droit au maintien dans les lieux 

Les locataires ont droit au maintien dans les lieux.  Cela signifie qu’un locataire peut continuer d’occuper un logement jusqu’à ce que :

• le locataire décide de quitter le logement et qu’il donne au locateur un avis en bonne et due forme de sa décision de quitter le logement (pour plus de détails à ce sujet, voir la brochure de la Commission intitulée Comment un locataire peut résilier une location);
  
  
• le locateur et le locataire sont d’accord pour mettre fin à la location; ou
  
  
• le locateur présente au locataire un avis de résiliation de la location pour un motif permis par la Loi; et
• • le locataire accepte de quitter le logement, ou
    
    
  • le locataire n’est pas d’accord avec l’avis du locateur, celui-ci présente une requête à la Commission, et la Commission rend une ordonnance d’expulsion.

Si le locateur présente au locataire un avis de résiliation de la location, celui-ci n’est pas tenu de quitter son logement. Le locateur doit soumettre à la Commission de la location immobilière (la Commission) une requête en vue d’obtenir une ordonnance permettant d’expulser le locataire. Celui-ci a le droit de se présenter à une audience pour expliquer pourquoi sa location ne devrait pas être résiliée.

Le locateur ne peut pas empêcher l’entrée du locataire dans le logement 

Le locateur ne peut pas changer les serrures du logement ou de l’immeuble sans donner au locataire une clé des nouvelles serrures. Ce serait illégal.  Les seules exceptions sont les suivantes :

• les serrures sont changées parce que le shérif a expulsé le locataire, ou
  
  
• le locateur est certain que le locataire a abandonné le logement.

Tout locateur qui changerait illégalement les serrures du logement du locataire ou de l’immeuble commettrait une infraction.  S’il est reconnu coupable par un tribunal de l’Ontario en vertu de la Loi sur les infractions provinciales, le locateur pourrait être condamné à une amende qui pourrait atteindre 25 000 $, dans le cas d’un particulier, ou 100 000 $, dans le cas d’une personne morale.

Si le locateur a changé illégalement les serrures sans en donner les clés au locataire et si le logement locatif est encore vacant, le locataire peut demander par requête à la Commission de rendre une ordonnance obligeant le locateur a lui redonner accès au logement. 

Convention de résiliation d'une location

Le locateur et le locataire peuvent convenir de mettre fin à la location

Un locataire et un locateur peuvent en tout temps convenir de résilier une location.  Ils peuvent s’entendre verbalement à cet effet, mais il est préférable de conclure une convention écrite. De cette manière, en cas de malentendu, les deux parties ont chacune un exemplaire écrit de la convention conclue.  Toutes les parties à la convention devraient signer celle-ci.

La Commission dispose d’une Convention de résiliation de la location (Formule N11) que les locateurs et locataires peuvent utiliser à cette fin. 

Un locateur ne peut pas exiger d’un locataire qu’il accepte de résilier une location ou qu’il signe, au début de la location, un document par lequel il convient de mettre fin à la location à une date ultérieure.  (Il y a toutefois certaines exceptions à cette règle pour les logements occupés par des étudiants ainsi que pour les maisons de soins.)

Si le locataire change d’avis 

Si un locataire convient avec le locateur de résilier la location mais change d’avis par la suite, il peut demander au locateur si celui-ci accepterait de conclure une nouvelle convention de location pour poursuivre celle-ci.  

Le locateur peut demander à la Commission de rendre une ordonnance d’expulsion du locataire si celui-ci refuse de quitter le logement comme ils en étaient convenus, à moins que le locateur et le locataire ne concluent une nouvelle entente. 

Important : Dans ces circonstances, le locateur peut demander à la Commission de rendre une ordonnance d’expulsion du locataire sans en aviser celui-ci.   Le locataire ne sera pas averti de la requête avant de recevoir une ordonnance d’expulsion de la Commission.   Le locataire pourra alors demander par requête à la Commission de d’annuler l’ordonnance s’il est d’avis que celle-ci n’est pas justifiée.

Avis de résiliation d'une location

Le locateur doit donner un avis en bonne et due forme 

Un locateur ne peut résilier une location que pour les motifs autorisés par la Loi. 
 
Dans la plupart des cas, le locateur doit commencer par donner au locataire un avis écrit pour l’avertir qu’il veut mettre fin à la location. 

Les formules que le locateur doit utiliser pour donner un avis de résiliation de la location varient selon le motif. Ces formules sont disponibles auprès de la Commission. 
 
Le locateur doit utiliser la formule d’avis appropriée et la remplir de façon complète et exacte pour s’assurer de donner au locataire toute l’information exigée par la Loi, faute de quoi l’avis pourrait être nul.  De plus, si le locateur dépose une requête en expulsion du locataire basée sur un avis incomplet ou inapproprié, la requête pourrait être rejetée.

Motifs de résiliation d’une location

La Loi permet à un locateur de donner à un locataire un avis de résiliation de la location si le locataire, une personne invitée par celui-ci ou toute autre personne vivant dans le logement locatif fait quelque chose qui est interdit ou ne fait pas quelque chose qui est obligatoire.  On parle alors parfois de résiliation « motivée ». 
 
Voici quelques exemples pouvant donner lieu à une résiliation « motivée » :

• ne pas payer la totalité du loyer;
  
• causer des dommages au logement ou à l’ensemble d’habitation;
  
• déranger les autres locataires ou le locateur;
  
• accomplir un acte illicite ou exercer une activité illicite dans le logement locatif ou l’ensemble d’habitation.

Il existe aussi d’autres motifs pouvant justifier la résiliation de la location, qui ne sont pas liés aux actes ou omissions du locataire.  On parle parfois de résiliation « sans notion de faute ». 

Voici quelques exemples pouvant donner lieu à une résiliation « sans notion de
faute » :

• le locateur prévoit d’effectuer des travaux de réparation ou de rénovation si importants qu’ils exigent un permis de construire et ne peuvent être exécutés sans que le logement locatif soit vide;
  
  
• le locateur veut reprendre possession du logement locatif pour que lui-même, un membre de sa famille immédiate ou une personne qui leur fournit des soins puisse y emménager;
  
  
• le locateur a convenu de vendre le logement et l’acheteur veut reprendre possession du logement locatif pour que lui-même, un membre de sa famille immédiate ou une personne qui leur fournit des soins puisse y emménager.  (Ce motif d’expulsion ne s’applique que dans les immeubles locatifs ne comprenant pas plus de trois logements ainsi que dans les condominiums.)

Vous trouverez à la fin de cette brochure la liste complète des Motifs pour lesquels un locateur peut présenter une requête en expulsion d’un locataire.

Quand le locateur doit donner un avis 

Lorsqu’il est tenu de donner un avis de résiliation, le locateur doit le remettre au locataire avant la date de résiliation (le jour où la location prendra fin).  La durée du préavis varie selon le motif de la résiliation. 

La liste des Motifs pour lesquels un locateur peut présenter une requête en expulsion d’un locataire, qui figure à la fin de cette brochure, indique le préavis requis pour chaque motif.

Redressement par le locataire 

Pour certaines des causes de résiliation motivée, un locataire peut éviter la résiliation en mettant fin au comportement mentionné dans l’avis ou en faisant ce que l’avis demande. C’est ce qu’on appelle le redressement par le locataire.  L’avis explique ce dont il s’agit et donne au locataire une date limite pour s’y conformer.  Si le locataire fait ce que l’avis lui demande de faire dans le délai imparti, l’avis de résiliation devient nul.  Le locateur ne peut pas demander à la Commission d’ordonner l’expulsion d’un locataire si l’avis est nul.

Par contre, pour les motifs de résiliation pour lequel aucun redressement n’est possible, le locataire n’a aucun moyen d’annuler l’avis.  Cela ne signifie toutefois pas que le locataire doit déménager.

Si le locataire ne quitte pas le logement après avoir reçu un avis de résiliation de la location, le locateur peut demander par requête à la Commission d’ordonner la résiliation de la location. La Commission prendra une décision après avoir tenu une audience.  Le locateur et le locataire peuvent l’un et l’autre venir à l’audience et expliquer leur position respective à un membre de la Commission.   (Pour plus de détails sur les circonstances dans lesquelles un locateur peut déposer une requête auprès de la Commission, voir la section Requête auprès de la Commission).

Requête auprés de la Commission

Requête en résiliation de la location 

Un locateur peut demander par requête à la Commission de rendre une ordonnance de résiliation de la location dans l’une quelconque des circonstances suivantes :

• le locateur a remis au locataire un avis de résiliation de la location;
  
  
• le locateur et le locataire ont convenu de mettre fin à la location;
  
  
• le locateur veut expulser une personne qui occupe le logement sans y être autorisée;
  
  
• le locataire a remis au locateur un avis de résiliation de la location;
  
  
• le locataire n’a pas respecté une ou plusieurs des conditions d’une ordonnance de la Commission ou d’un règlement obtenu par médiation et l’ordonnance ou le règlement autorisait le locateur à demander que la location soit résiliée;
  
  
• le locataire a abandonné le logement locatif;
  
  
• le locataire était le concierge, et son emploi en tant que tel a pris fin.

Si la nature du motif permet un redressement par le locataire, le locateur ne peut déposer une requête auprès de la Commission que si le locataire ne met pas fin au comportement ou aux activités mentionnés dans l’avis ou ne fait pas ce que l’avis lui demandait de faire avant la date limite indiquée dans l’avis. 
 
Si le motif ne permet aucun redressement de la part du locataire, le locateur peut déposer sa requête dès qu’il a remis l’avis au locataire.

Délai de dépôt d’une requête 

En général, le locateur doit respecter une date limite pour le dépôt de sa requête auprès de la Commission. 
 
Dans la plupart des cas, mais pas dans tous, un locateur doit déposer sa requête au plus tard 30 jours après la date de résiliation indiquée dans l’avis.  Toutefois, lorsqu’un locateur a donné à un locataire un Avis de résiliation de la location avant le terme pour non-paiement du loyer (Formule N4), aucune date limite ne s’applique à la présentation d’une requête en résiliation de la location.  

La liste des Motifs pour lesquels un locateur peut présenter une requête en expulsion d’un locataire, qui figure à la fin de cette brochure, indique la date limite prévue pour la présentation de la requête selon le motif.

Audience

Une audience sera prévue

Dans la plupart des cas, la Commission tiendra une audience pour prendre une décision concernant la requête du locateur.  Néanmoins, la Commission ne tiendra généralement pas d’audience si la requête a été déposée pour l’un ou l’autre des motifs suivants :

• le locataire a remis au locateur un avis de résiliation de la location;
  
  
• le locateur et le locataire ont convenu de mettre fin à la location; ou
  
  
• le locataire n’a pas respecté une ou plusieurs des conditions d’une ordonnance de la Commission ou d’un règlement obtenu par médiation et l’ordonnance ou le règlement autorisait le locateur à demander que la location soit résiliée;

Si la Commission décide de tenir une audience, celle-ci peut être de l’un des trois types suivants :

• une audience orale, où le locateur et le locataire comparaissent en personne devant le membre de la Commission (type d’audience le plus courant);
  
  
• une audience par vidéoconférence, où le locateur et le locataire comparaissent devant le membre au moyen d’une caméra et d’une liaison vidéo;
  
  
• une audience téléphonique, où le locateur, le locataire et le membre communiquent par téléphone.

La Commission décidera du type d’audience à laquelle vous participerez.

Le locateur doit informer le locataire de l’audience 

La Commission émettra un Avis d’audience qu’elle transmettra au locateur.  Le locateur doit donner au locataire une copie de l’Avis d’audience et une copie de sa requête.  Le délai dont le locateur dispose pour remettre l’Avis d’audience dépend du motif de la résiliation. 

Pour plus de détails sur les délais de signification de la requête et de l’avis d’audience, veuillez consulter la brochure de la Commission intitulée Renseignements pour les locateurs : Comment signifier la requête et l’avis d’audience.

Le locataire peut contester la requête lors de l’audience 

Lors de l’audience, le locateur devra prouver que l’expulsion du locataire est justifiée.  Le locataire peut se rendre à l’audience pour expliquer pourquoi il ne devrait pas être expulsé, même s’il a fait quelque chose qui constitue un motif d’expulsion.

Même si le locateur prouve qu’il a un juste motif de demander l’expulsion d’un locataire, la Commission doit tenir compte de toutes les circonstances entourant chaque cas pour décider s’il y a lieu ou non de refuser ou de retarder l’expulsion. 

Ordonnance de la Commission

La décision 

Un membre de la Commission décidera s’il y a lieu d’accepter ou non la requête du locateur de résiliation de la location et d’ordonner ou non l’expulsion du locataire.  

La décision du membre est toujours formulée par écrit. Cette décision est appelée une ordonnance.  La Commission enverra par la poste une copie de l’ordonnance au locateur et au locataire ainsi qu’à leurs représentants respectifs, le cas échéant.

Seul le shérif peut expulser un locataire

Si un locataire ne quitte pas son logement à la date de résiliation indiquée dans l’ordonnance d’expulsion, le locateur ne peut pas exécuter personnellement l’ordonnance (forcer le locateur à quitter le logement ou changer les serrures).  Voir la section intitulée Le locateur ne peut pas empêcher l’entrée du locataire dans le logement pour plus de détails à ce sujet.

Seul le bureau de l’exécution du tribunal (« le bureau du shérif ») est habilité à exécuter une ordonnance d’expulsion.  La Commission n’est pas chargée de l’exécution des ordonnances.
 
Seul le shérif peut expulser un locataire (suite) Pour que l’ordonnance soit exécutée, le locateur doit en déposer une copie au bureau du shérif.  Le bureau du shérif exigera le versement de droits avant de procéder à l’exécution de l’ordonnance.  Pour de plus amples renseignements concernant l’exécution, veuillez vous adresser au bureau du shérif.

Pour de plus amples reseignments

Publications connexes 

La Commission a aussi publié des brochures sur les sujets connexes suivants :

• Comment un locataire peut résilier une location
  
  
• Renseignements pour les locateurs : Comment signifier la requête et l’avis d’audience
  
  
• Renseignements importants sur votre audience

Communiquer avec la Commission de la location immobilière 

Cette brochure vous offre seulement des renseignements généraux.  Pour de plus amples renseignements, ou pour obtenir des exemplaires de formules et de publications de la Commission, vous pouvez :

• communiquer avec la Commission au 416-645-8080 ou, sans frais, au
  1-888-332-3234;
  
  
• visiter le bureau de la Commission de la location immobilière de votre région.  Pour obtenir les adresses des bureaux de la Commission, veuillez consulter le site Web ou composer l’un des numéros indiqués ci-dessus. 

Motifs pour lesquels un locateur peut présenter une requête d’expulsion d’un locataire

Date de publication: Le 14 septembre 2007

ISBN 978-1-4249-3010-4 (HTML)
ISBN 978-1-4249-3009-8 (Imprimé)
ISBN 978-1-4249-3011-1(PDF)